Доходы от сдачи имущества в аренду

Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду относятся к внереализационным доходам предприятия при условии, что сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности предприятия.

Следует иметь в виду, что местонахождение объекта недвижимости, который передается в аренду, значения не имеет. Платить единый налог с арендной платы организация – «упрощенец» должна по месту своего нахождения (письмо Минфина России от 02.12.2005 № 03-11-04/2/143).

При заключении договора аренды доходом арендодателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, является сумма фактически полученной арендной платы. Арендная плата может быть установлена не только в твердой сумме платежей, которые арендатор обязан вносить ежемесячно. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает оплату аренды имущества путем:

– выплаты доли доходов, которые получены в результате использования арендованного имущества;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю вещи, указанной в договоре, в собственность или аренду;

– возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного помещения, которые предусмотрены договором аренды.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иных форм оплаты аренды.

Поэтому доход от сдачи имущества в аренду возникает независимо от того, получен он в виде денежных средств, имущества или в виде передачи арендодателю затрат на улучшение арендованного имущества (письмо Управления МНС России по г. Москве от 01.07.2004 № 21-09/43685). В последнем случае датой признания дохода будет являться день подписания акта приемки-передачи выполненных работ. На основании этого акта бухгалтер делает соответствующие записи в книге доходов и расходов.

Предположим, что организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, сдает в аренду нежилое помещение, которое принадлежит ей на праве собственности. По условиям договора аренды арендатор возмещает арендодателю расходы на электроэнергию, водоснабжение, теплоснабжение и т.д.

В этом случае суммы возмещения эксплуатационных и коммунальных расходов организация-арендодатель должна включить в состав внереализационных доходов (письма МНС России от 11.05.2004 № 22-1-14/881 и Управления ФНС России по г. Москве от 29.09.2005 № 18-11/3/69533).

Такой же позиции придерживаются и специалисты Минфина России (письма Минфина России от 17.11.2008 № 03-11-05/274, от 27.02.2004 № 04-02-05/1/19, от 02.02.2005 № 03-03-02-04/2/2 и от 05.09.2007 № 03-11-05/215).

При этом не имеет значения, перечисляет арендатор денежные средства на расчетный счет арендодателя или непосредственно энерго– и водоснабжающим организациям (письмо Минфина России от 16.08.2005 № 03-11-04/2/48).

В то же время арендодатель может включить в состав расходов свои затраты по оплате коммунальных услуг по помещению, которое сдается в аренду (письма Минфина России от 22.08.2005 № 03-11-04/2/57 и Управления ФНС России по г. Москве от 15.01.2007 № 18-8/3/02040), но только при условии, что в качестве объекта налогообложения он выбрал доходы, уменьшенные на величину расходов.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Как подтвердить для банка доходы от сдачи в аренду имущества?

1. Что такое сдача имущества в аренду и когда это будет являться доходом
2. Сдача имущества в аренду с соблюдением закона
3. Сдача имущества в аренду неофициально
4. Как сделать черное белым?

Обычно справки для подтверждения дохода собираются для получения крупной суммы потребительского кредита, для автокредита, ипотеки.

Для получения нужной суммы и подтверждения платежеспособности следует собрать справки, подтверждающие доход.

Таким образом для получения нужной суммы кредита и подтверждения платежеспособности заемщику следует собрать справки дающие банку возможность оценить доход – его размер, частоту и постоянство. И если со справками подтверждающими владение собственностью все более или менее понятно, то сбор справок подтверждающих дополнительный доход вызывает у многих сложность. Например, как подтвердить документально постоянный доход от сдачи имущества в аренду? Специалисты Кредиты.ру предлагают ознакомиться с правовыми аспектами получения справки соответствующей требованиям банка.

Что такое сдача имущества в аренду и когда это будет являться доходом

Многие передают свое имущество во временное пользование третьим лицам. Это может быть автомобиль или жилье или другое имущество, Например, бесплатно родственникам или знакомым на время передают машину или позволяют проживать в квартире, но чаще имущество сдается платно.

Только 10% россиян подают в налоговую сведения о своем дополнительном доходе.

Бескомпромиссная статистика утверждает, что только 10% россиян подают декларацию в конце года в налоговую и заявляют о полученном доходе, остальная часть населения не желает афишировать свои доходы уходя от налогов, что является прямым нарушением налогового законодательства, но со статистикой не поспоришь.

На основании ст. 208.1.4 и ст. 209.1 НК РФ лицо сдающее в аренду движимое и недвижимое имущество и получающее доход от сдачи имущества в аренду является арендодателем и обязано до 30 апреля следующего за отчетным периодом года подать в налоговую по месту своей регистрации декларацию о полученных доходах. Сумма подоходного налога исчисляется в зависимости от статуса налогоплательщика. Физическое лицо уплачивает 13% от суммы полученного дохода. Оплату следует производить до 30 июня года, следующего за отчетным.

Сдача имущества в аренду с соблюдением закона

Хоть многие и сетуют на то, что заключив договор аренды и получая подтверждаемые платежи (платежи перечисляются любым способом, включая почтовый и электронный перевод средств в счет аренды, наличные оформляются актом приема -передачи средств).

Официально зарегистрированный дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду является подтверждением для банка.

Ежегодно приходится проводить расчет дохода от аренды, отчитываться перед государством и выплачивать налог на полученный доход. Но когда имущество передается в аренду на основании заключенного договора, арендодатель получает гарантии сохранности своего имущества в рамках заключенного договора и может рассчитывать на защиту своих интересов в правовом поле. Доход, который получен от сдачи имущества в аренду официально, может быть предъявлен банку для подтверждения платежеспособности.

Сдача имущества в аренду неофициально

Неофициально (без договора) сдавая имущество в аренду и получая доход, но не отчитываясь за него перед государством, вы не только рискуете своим имуществом на 100%, но и лишаете себя возможности оперировать этим доходом для получения нужной суммы кредита.

Не отчитываясь перед государством – у вас нет шансов полностью использовать ваш источник дохода, но есть возможность быть оштрафованным. Если доходы от сдачи имущества в аренду раскрываются и признаются налоговой службой, вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.

Более того, в случае если ваш доход будет раскрыт государственной налоговой службой и признан вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.

Читать еще: Вернуть 13 за покупку гаража

Как сделать черное белым?

Как выше отмечено, “черный” доход будет беспроблемным не долго, налоговые службы не дремлют и имеют свои источники информации. Для того, что бы не было проблем с налоговой, лучше перевести свои доходы на легальную основу, это можно сделать следующими способами:

Ежегодно подавать декларацию и оплачивать соответствующий налог в качестве физического лица. Как рассчитать доход от аренды квартиры? Следует заключить с арендатором договор аренды имущества, в котором будут обозначены сроки, суммы ежемесячной или ежеквартальной оплаты, способы оплаты, ответственность сторон и реквизиты сторон участников договора. На основании договора вы обязаны подавать декларацию о доходах ежегодно до 15 апреля с указанием суммы полученного дохода за год. Подается в налоговую не только декларация, но документы подтверждающие ваши доходы. Вы обязаны учитывать и хранить все квитанции и акты приема-передачи средств оплаты за аренду, так как все доходы должны быть подтверждены документально. а так же договора с арендаторами и приложения к ним. Процентная ставка на доход для физ. лиц – 13%. В банк для подтверждения дохода от сдачи в аренду имущества вы предоставляете свой экземпляр декларации и квитанцию об уплате налога.
Ежегодно подавать декларацию и оплачивать налог в качестве ИП. Другим решением задекларировать совой доход может быть регистрация в качестве ИП. Обязательным в этом случае при регистрации включить этот способ заработка в виды деятельности. Что дает регистрация в качестве ИП? Во-первых это заметное снижение суммы налога на доход: может быть 15% от разницы доходы минус расходы или 6% на доходы. Если у вас есть ежемесячные крупные расходы на содержание имущества, то целесообразным будет избрать первый вариант, если вы в основном получаете доход, без существенных затрат, то лучше избрать систему налогообложения “Доходы”. Далее процедура заключения договоров, приема оплат и отчетности почти не отличается. Декларация так же предоставляется в налоговую ежегодно в те же сроки,. Разница только в системе расчета суммы налога, а подтверждением доходов являются в этом случае не квитанции, а книга учета доходов и расходов ИП. Квитанции и прочие документы ИП хранит на случай, если налоговая изъявит желание проверить достоверность подаваемой информации. Для банка подтверждением дохода так же будет предоставленный оригинал декларации, квитанции или п/п об уплате налога, Но, возможно и книга учета дохода.

Для любого банка важны достоверные сведения и подтверждающие документы. И даже если вам предложили заполнить справку о ваших доходах по форме банка, без документального подтверждения, приоритетом являются документы по которым можно оценить ваши реальные доходы: справка 2-НДФЛ, декларация о доходах, квитанции об уплате налога и т. д.

Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества (жилых, нежилых помещений, транспортных средств, земельных участков, земельных паев и т. д.) в аренду принадлежит его собственнику.Гражданин может являться арендодателем имущества, принадлежащего ему на праве собственности, как в качестве предпринимателя, так и в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Арендодатель может быть признан предпринимателем по соответствующему виду деятельности, как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду, если оно приобретается не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от его использования (сдачи в аренду) или реализации. В этом случае гражданину следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.

Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:

– заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;

– получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;

– неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.

Правильная квалификация деятельности физического лица имеет принципиальное значение для целей налогообложения.

Рассмотрим подробнее налогообложение доходов от сдачи в аренду имущества физическими лицами, не зарегистрированными в качестве предпринимателей, в соответствии гл. 23 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ). Плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются, в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Таким образом, доходы плательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13 процентов на общих основаниях.

Исчисление и уплату налога в данном случае производит:

1. Налоговый агент (в случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не зарегистрирована в качестве предпринимательской) – если доход получен от организации (ст. 226 НК РФ);

2. Физическое лицо – если доход получен от физлиц, не являющихся налоговыми агентами (п.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Поскольку доходы от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, к ним можно применять стандартные налоговые вычеты (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Стандартные налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются плательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие вычеты (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Например, неработающий пенсионер, сдающий имущество (жилые, нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, земельные паи и т. д.) в аренду, вправе обратиться к организации-арендатору (налоговому агенту) с письменным заявлением на предоставление ему стандартного вычета по НДФЛ.

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Читать еще: Завещание совершается в простой письменной форме

Кроме того, если налоговым агентом не произведены удержания и перечисления в бюджет НДФЛ с доходов, в том числе, полученных от сдачи имущества в аренду, плательщик должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (п. п. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Указанные налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога в порядке, установленном НК РФ. При этом плательщики, которым в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты не предоставлялись или предоставлялись в меньшем размере, чем предусмотрено ст. 218 НК РФ, по окончании налогового периода могут получить их в инспекции по месту жительства.

На основании заявления плательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет уплаченных сумм налога (п. 4 ст. 218 НК РФ).

Налогоплательщики подают в обязательном порядке декларацию в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в котором получен доход.

Сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений ст. 228 НК РФ, уплачивается по месту жительства плательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Аренда у физического лица: НДФЛ

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя – физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369 ).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

если арендодатель – резидент РФ – 13%;
если арендодатель – нерезидент РФ – 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ . В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица – 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (п.4 ст.420 НК РФ).

НДФЛ с других выплат при аренде

Если организация возмещает физлицу-арендодателю стоимость коммунальных услуг, которая зависит от фактического потребления арендатором и учитывается по счетчикам (электроэнергия, газ, водоснабжение), то возмещаемая сумма облагаемым доходом физлица не является. И, следовательно, с нее НДФЛ удерживать не нужно (Письмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985 ).

Какие налоги платятся с дохода от аренды?

Российское законодательство позволяет гражданам зарабатывать на аренде недвижимости. Человек имеет полное право сдать свою квартиру жильцу и получать таким образом стабильный пассивный доход. Однако при этом он обязан поделиться с государством — заплатить положенный налог в казну. Владелец недвижимости может выступать арендодателем как частное лицо или как предприниматель — от этого напрямую зависит схема налогообложения и сума отчислений. Не секрет, что на российском рынке недвижимости пока действуют в основном серые схемы: даже заключая договор аренды, собственники жилья повсеместно уклоняются от уплаты налогов. Однако с каждым годом ситуация постепенно меняется: официальные органы всё успешнее выявляют неплательщиков, да и сами граждане часто решают, что лучше отдать государству положенный процент и спать спокойно. Как, куда и сколько платить, вы узнаете из этой статьи.

Действия:

Решаем платить налог

Учитывая «серую» специфику арендного рынка, решение исправно платить налоги от сдачи недвижимости — серьёзный и вдумчивый шаг для рантье. Сумма, которую придётся перечислить государству, ставит наймодателя перед выбором: лишиться части дохода или повысить квартплату жильцам?

Первый путь — пассивный и невыгодный, его предпочитают те, кто собрался платить налоги только из страха перед законом. Вариант с увеличением арендной платы предпочтительнее для владельца недвижимости, однако это потребует от него дополнительных усилий. Чтобы сдать квартиру на 10 — 13% дороже рыночной цены, рантье придётся предложить нанимателю дополнительные преимущества. К примеру, качественный косметический ремонт, новую мебель и абсолютно прозрачную сделку с участием профессионального риэлтора. В долгосрочной перспективе такая схема выгоднее всем участникам рынка — она выведет арендный бизнес на новый уровень, сделает его более безопасным и организованным.

Официальная сдача жилья с договором аренды и уплатой налогов защищает все стороны сделки правовыми нормами российского законодательства. Если наниматель нанёс ущерб жилью или скрылся не заплатив, владелец квартиры может смело обращаться в суд и взыскивать убытки. Однако для этого он сам должен быть чист перед законом — при неофициальной сдаче жилья или уклонении от уплаты налогов не стоит рассчитывать на помощь государства.

Недобросовестные жильцы могут шантажировать рантье, который не заплатил налог.

Согласно статье 122 НК РФ арендодатель, который сдаёт жильё по серой схеме, должен вернуть государству весь налог за период аренды и дополнительно заплатить 20% от этой суммы. В особых случаях злостного уклонения суд может увеличить штрафную выплату до 40%.

Первым этапом для честного рантье будет заключение договора аренды. Для этого стоит пригласить опытного риэлтора, который проверит все документы, а заодно аргументирует жильцу завышенную квартплату и преимущества официального найма. Грамотного специалиста можно найти на любом крупном портале недвижимости, к примеру, воспользоваться сервисом сайта ГдеЭтотДом.РУ.

Как подтвердить для банка доходы от сдачи в аренду имущества?

1. Что такое сдача имущества в аренду и когда это будет являться доходом
2. Сдача имущества в аренду с соблюдением закона
3. Сдача имущества в аренду неофициально
4. Как сделать черное белым?

Читать еще: Время звонков коллекторов новый закон

Что такое сдача имущества в аренду и когда это будет являться доходом

Только 10% россиян подают в налоговую сведения о своем дополнительном доходе.

Сдача имущества в аренду с соблюдением закона

Сдача имущества в аренду неофициально

Как сделать черное белым?

Ежегодно подавать декларацию и оплачивать соответствующий налог в качестве физического лица. Как рассчитать доход от аренды квартиры? Следует заключить с арендатором договор аренды имущества, в котором будут обозначены сроки, суммы ежемесячной или ежеквартальной оплаты, способы оплаты, ответственность сторон и реквизиты сторон участников договора. На основании договора вы обязаны подавать декларацию о доходах ежегодно до 15 апреля с указанием суммы полученного дохода за год. Подается в налоговую не только декларация, но документы подтверждающие ваши доходы. Вы обязаны учитывать и хранить все квитанции и акты приема-передачи средств оплаты за аренду, так как все доходы должны быть подтверждены документально. а так же договора с арендаторами и приложения к ним. Процентная ставка на доход для физ. лиц – 13%. В банк для подтверждения дохода от сдачи в аренду имущества вы предоставляете свой экземпляр декларации и квитанцию об уплате налога.
Ежегодно подавать декларацию и оплачивать налог в качестве ИП. Другим решением задекларировать совой доход может быть регистрация в качестве ИП. Обязательным в этом случае при регистрации включить этот способ заработка в виды деятельности. Что дает регистрация в качестве ИП? Во-первых это заметное снижение суммы налога на доход: может быть 15% от разницы доходы минус расходы или 6% на доходы. Если у вас есть ежемесячные крупные расходы на содержание имущества, то целесообразным будет избрать первый вариант, если вы в основном получаете доход, без существенных затрат, то лучше избрать систему налогообложения “Доходы”. Далее процедура заключения договоров, приема оплат и отчетности почти не отличается. Декларация так же предоставляется в налоговую ежегодно в те же сроки,. Разница только в системе расчета суммы налога, а подтверждением доходов являются в этом случае не квитанции, а книга учета доходов и расходов ИП. Квитанции и прочие документы ИП хранит на случай, если налоговая изъявит желание проверить достоверность подаваемой информации. Для банка подтверждением дохода так же будет предоставленный оригинал декларации, квитанции или п/п об уплате налога, Но, возможно и книга учета дохода.

Источники:

http://econ.wikireading.ru/8635
http://credits.ru/publications/221369/kak-podtverdit-dlya-banka-dohody-ot-sdachi-v-arendu-imuschestva/
http://www.klerk.ru/inspection/146831/
http://glavkniga.ru/situations/k500990
http://kak.gdeetotdom.ru/85-kakie-nalogi-platjatsja-s-dohoda-ot-arendy/
http://credits.ru/publications/221369/kak-podtverdit-dlya-banka-dohody-ot-sdachi-v-arendu-imuschestva/

голоса

Рейтинг статьи