Аренда земельного участка с правом выкупа

Как правильно составить договор аренды с правом выкупа земельного участка?

Право выкупа земельного участка есть у всех арендаторов. Реализовать эту возможность можно после завершения срока договора аренды.

Но также стороны могут изначально заключить смешанный договор, где будут содержаться пункты об аренде и условиях выкупа.

Какие обязательные пункты должен содержать документ, как грамотно составить и сколько будет стоить оформление бумаг?

Содержание документа

Законом не установлена единая форма соглашения аренды земли с последующим выкупом.

Чаще всего он основывается на обычном договоре аренды с дополнительно вынесенным пунктом о выкупе. Наличие этого абзаца не принуждает арендатора покупать землю.

Но в реальности пункт прописывается, если стороны уже договорились об аренде с выкупом.

Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку — разные вещи, поэтому предмет договора и его условия будут отличаться. Покупка земли в рассрочку в России возможна, но для собственника выгоднее передать надел в аренду с правом выкупа. В такой ситуации владелец получает не только полную стоимость участка, но и арендную плату.

Договор об аренде с правом выкупа участка не обязательно должен быть большим, поэтому не рекомендуется скачивать форму в интернете из нескольких страниц. Основная цель соглашение — прописать индивидуальные условия сделки. В документе не должно быть размытых формулировок или общих фраз.

Можно заказать составление договора у специалиста, так как это сложный документ. Но допускается и самостоятельная его подготовка. Ниже раскрыты основные пункты, которые должны содержаться в договоре. Они перечислены в той же последовательности, что указываются в соглашении.

Представление сторон

Это единственный блок, которые не имеет заголовка.

Участники соглашения указывают:

В случае, если одна из сторон — организация, то можно опустить пункты с паспортными данными и телефоном. Эта информация вместе с регистрационными данными фирмы будет указана в конце соглашения в блоке “Реквизиты”.

Выглядит представление сторон так:

Мы, Иванов Иван Иванович, паспорт 1111 222222 выдан Центральным РОВД г. Москва, в дальнейшем — арендодатель, и Петров Петр Петрович, паспорт 3333 4444444 выдан РОВД г. Северодвинск, в дальнейшем — арендатор, заключили договор.

Предмет

В этом пункте необходимо указать точное положение земельного участка. Необязательно указывать название населенного пункта и области, так как место фиксируется по кадастровому номеру.

Кроме него в этом блоке должна быть информация:

• о постройках, которые официально зарегистрированы на имя собственника и также передаются (или нет) в пользование;
• об отсутствии обременений на участок;
• об акте приема-передачи земли.

До заключения договора заключается акт приема-передачи участка с указанием его особенностей (наличие построек, забора или даже деревьев). Он прикрепляется приложением к договору об аренде с выкупом. Номер приложения указывается в блоке “Предмет договора”.

Сроки

В этом абзаце нужно указать:

• общий срок действия соглашения;
• дата отсчета срока;
• дата окончания отношений (не обязательно)

Вот один из вариантов, как может выглядеть абзац:

Договор заключается на 5 лет и 2 месяца. Действие начинается со дня регистрации соглашения в Росреестре.

Права и обязанности сторон

Это наиболее объемный раздел. Так как аренда — это ограничение прав пользования, то здесь прописываются все разрешения. Например:

Арендатор имеет право:

• сдавать участок в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам;
• строить дом и технические конструкции;
• проводить коммуникации;
• досрочно вносить оплату;
• выкупить землю до окончания срока аренды.

В разделе должны содержаться права и обязанности как арендатора, так и арендодателя. Здесь не рассматривается финансовая сторона сделки, но могут быть указания, кто проводит оплату коммунальных платежей и т.д.

Предложение о выкупе земли должно присутствовать обязательно.

Арендная плата за землю

Этот раздел отдан под финансовую сторону сделки, поэтому здесь должна содержаться информация о:

• размере оплаты;
• периоде внесения платежа;
• возможности повышения ставки;
• неустойке за просрочку даты внесения оплаты.

Можно составить график внесения арендной платы и прикрепить его приложением.

Сам блок выглядит примерно так:

1. Размер арендной платы составляет 5000 рублей.
2. Платеж вносится ежемесячно до 3 числа.
3. Арендная плата повышается ежегодно на 3% от текущей суммы аренды.

Последующий выкуп

Этот блок можно объединить с предыдущим, но поменять название на “Финансовая сторона сделки”. Но если арендатор еще не решил, нужно ли выкупать участок, этот блок остается отдельным пунктом.

• его полная стоимость;
• возможность внесения оплаты частями до окончания аренды с указанием периода внесения платежа;
• дата первого платежа;
• освобождение (или нет) от оплаты аренды при досрочной выплате полной стоимости участка;
• передача в собственность земли после выплаты полной стоимости или окончания действия договора аренды с выкупом;
• возврат (или нет) оплаты в случае форс-мажора.

Первая дата платеж в счет выкупа надела определяется законом в зависимости от назначения. Земли сельскохозяйственного назначения можно выкупить только через 3 года после начала аренды. А цена земли, указанная в договоре, не может превышать ее кадастровой стоимости.

Прочие условия

Этот раздел содержит условия, которые не подходили под предыдущие запросы:

1. действия при форс-мажорах (смерть одной из сторон, изъятие земель и т.д.);
2. возможность досрочного расторжения контракта;
3. алгоритм решения спорных ситуаций;
4. внесение изменений в действующий договор.

Можно указать количество копий договора и наличие приложений к документу.

Реквизиты

Последний раздел, где указываются данные арендодателя и арендатора. Кроме ФИО и контактов необходимо указать расчетный счет для внесения оплаты. Под блоком со сведениями о каждой из сторон ставится подпись и дата.

Стоимость оформления документов

Минимальная стоимость документа — 2000 рублей. Это размер госпошлины при регистрации договора в Росреестре.

Дополнительно стороны могут оплатить:

Услуги кадастрового инженера — примерно 10000 рублей за межевание участка. При заключении договора между физ.лицами документы на участок уже должны быть готовы, их подготавливает собственник.

Однако при аренде с выкупом муниципальной или государственной земли часто требуется сделать кадастровый паспорт участку, а эта обязанность ложится на плечи арендатора. Срок создания паспорта — до 1 месяца.

Составить документ об аренде можно самостоятельно. За основу можно взять готовый образец документа или уже заполненный шаблон.

Советы

Договор об аренде земли с правом выкупа основывается на положениях Гражданского Кодекса (ст. 624) и Земельного Кодекса. Документ включает множество важных пунктов, поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который поможет составить соглашение.

Документ полностью заменяет договор купли-продажи земли. Поэтому важно помнить о некоторых запретах:

• иностранцы и лица без гражданства РФ могут арендовать землю, но не имеют права выкупа;
• не подлежат продаже дачные участки в санитарных и природоохранных зонах.

Составить договор аренды с правом выкупа земли можно не только с физ.лицом или организацией, но и муниципалитетом. Обычно стоимость таких земель не превышает 60-85% кадастровой стоимости. Арендатор может заказать повторную кадастровую оценку, в таком случае итоговая цена будет пересчитана.

Переоценку стоит заказывать для земель с кадастровым паспортом старше 5 лет. За это время стоимость может поменяться в большую или меньшую сторону.

Наличие постройки дает арендатору преимущественное право выкупа участка. Но только если дом зарегистрирован на имя арендатора по всем правилам. В остальных случаях выкуп земли происходит через аукцион.

Интересное видео

Полезную информацию о выкупе земли смотрите в видео:

Заключение

Договор об аренде с правом выкупа земельного участка имеет специальный блок о возможности приобретения земли. Все нюансы, включая стоимость надела и график выплат, заранее обозначается в договоре и не может быть изменен. Если арендатор уплатил цену, он становится новым собственником. Дополнительно заключать договор купли-продажи не нужно.

Как арендовать земельный участок с последующим правом выкупа?

Аренда земельного участка с последующим его выкупом, это отличное решение для приобретения земли с минимумом расходов. Данный вариант оптимален если его оформление провести согласно информации в нашей статье.

Покупка земельного участка по этой схеме позволит вам сэкономить много фремени и финансов.

• 8 (800) 600-36-07 –Регионы
• +7 (499) 110-86-72 –Москва
• +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Законодательство

Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ. Кодифицированный нормативно-правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.

Помимо Земельного кодекса отношения в сфере аренды земли с последующим ее выкупом регулируются:

• Гражданским кодексом РФ, определяющим предельный срок, на которой возможно арендовать землю без ее выкупа в собственность. Максимальные сроки необходимы для прекращения соглашения (договора) в случае, если стороны не отказываются от аренды, но при этом и не хотят ее продлевать;
• 606 и 624 статьей ГК РФ, закрепляющей что такое договор аренды земли, правила оплаты за аренду по такому договору, право дальнейшего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность;
• КоАП РФ (Кодекс об административных правонарушениях) — статья 7, пункт 34, где указаны размеры штрафов за нарушение порядка процедуры приватизации земельного участка либо оформления бессрочной аренды.

С какой целью возможно арендовать участок с последующим выкупом?

Аренда участка может проходить к с торгами, так и без них.

Как правило, торги проходят на земли для нецелевого использования. К примеру, арендовать сельскохозяйственные земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Аренда земли без торгов с последующим выкупом требует от арендатора использование земли с определенными целями, установленными государством:

• Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения. Государство позволяет арендовать без торгов с дальнейшим выкупом земли в случае, если на ней планируется построить сельскохозяйственное поселение либо организовать фермерское хозяйство;
• Земельный участок под ИЖС либо постройка многоэтажного дома. Строительство многоэтажного дома в основном проводится по договору, в соответствии с которым возможно будет выкупить землю в будущем.
• Социальная застройка. Построить детский сад, школу и другие здания для социальных целей.

Если землю планируется арендовать с вышеназванными целями, то необходимо обратиться в администрацию города (района) для предварительного согласования, проведения межевания и кадастровой регистрации.

Затем составляется заявление об аренде земли у муниципалитета без торгов. После чего в региональные СМИ делается объявление о намерении арендовать земельный участок.

Если по прошествии 30 дней других кандидатов на землю не найдется, заключается договор аренды земельного участка с правом выкупа. Если же появятся, то власти объявят торги.

При каких условиях возможен данный вид аренды земли?

В случае, если на арендованной земле нету недвижимости, то органы власти на местах организовывают продажу земельного участка путем торгов на аукционе, что может резко увеличить стоимость земли. Чтобы избежать торгов, следует заранее организовать на земле какую-либо постройку (баня, сарай, летняя веранда и пр.), осуществить регистрацию такой недвижимости, и только затем оформить документы на выкуп земельного участка.

Взяв участок в аренду участок и построив недвижимое имущество на арендованной у муниципалитета земле, арендатор имеет исключительное право на выкуп земельного участка.

Если на земле есть приватизированная недвижимость, то выкупная цена не может превысить кадастровую стоимость участка. Являются ли муниципальные власти хозяевами земли или же государство — это не имеет значения для цены выкупа.

Религиозные организации имеют право выкупить земельные участки, на которых располагаются здания и сооружения религиозного или благотворительного характера, на весь период использования данных зданий.

В отношении земель сельхозназначения у арендатора есть исключительное право на выкуп земельного участка из аренды лишь по прошествии 3-х лет с даты подписания договора аренды и при условии надлежащего применения участка. При ненадлежащем использовании земли арендатор может потерять преимущественное право на выкуп.

Государственные органы вправе запретить реконструкцию или строительство объектов на арендованном участке, но только в отношении собственности государства, но никак не муниципалитета.

Помимо всего прочего, государство не имеет права запретить реконструкцию объектов капитального строительства, если данная реконструкция не ведет к изменению применения участка земли.

Как взять землю в аренду с последующим правом выкупа — пошаговый алгоритм

Лицо, желающее выкупить арендованный земельный участок, должно обратиться в орган исполнительной власти на местах либо в орган местного самоуправления.

1-ый этап

В местную администрацию гражданин или юридическое лицо приходит с личным паспортом (свидетельство о государственной регистрации для юр. лиц), с кадастровым паспортом (либо выпиской оттуда), договором аренды земли и планом участка.

2-ой этап

Выписки из кадастра предоставляет Федеральное управление, в функции которого входят вопросы картографии и постановка земель на кадастровый учет.

Сотрудники кадастровой службы региона проведут оценку стоимости территории. Для этого необходим кадастровый план участка, составляемый самой службой кадастра.

После того, как будет проведено межевание и согласование границ участка с соседними, Федеральное управление выдаст необходимую техническую документацию.

3-ий этап

Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную собственность, которое выносится на основании предоставленной документации. В постановлении будет указана стоимость перехода участка в собственность.

4-ый этап

В местный муниципалитет подается заявление установленной формы (бланк можно скачать ниже):

• В «шапке» указывается кому (заявление составляется на имя Главы муниципалитета) и от кого (ФИО, адрес регистрации, адрес проживания, ФИО представителя, контактный телефон, адрес электронной почты, документ, удостоверяющий личность, его вид и данные);
• Наименование по центру: заявление о предоставлении земельного участка за плату, на котором расположены здания, строения, сооружения;
• Далее текст. Просьба о предоставлении в собственность на возмездной основе земельного участка, указывается его адрес, площадь, цели использования (личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство), категория земли, кадастровый номер;
• Согласие на использование и обработку персональных данных;
• Подтверждается полнота и достоверность предоставленных в заявлении сведений;
• Указывается, куда необходимо предоставить результат рассмотрения заявления (почтовый адрес, адрес электронной почты, личное получение);
• Перечень документов, прикладываемых к заявлению;
• Дата, подпись.

К заявлению прикладывается необходимый пакет документов:

• Копия документа, удостоверяющая личность заявителя, либо личность представителя физического лица.
• Кадастровый паспорт земельного участка.
• Копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание.
• Выписка из ЕГРП о правах на здание.
• Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок.

5-ый этап

Заключение договора об аренде земельного участка с правом выкупа.

6-ой этап

После выплаты всей суммы происходит составление договора купли-продажи участка, а также государственного акта на землю (свидетельство собственника).

Стоимость и сроки

Поэтому цену нельзя установить точным образом, однако максимальный ее предел определен.

Стоимость арендуемой земли будет представлять собой процентную ставку от ее стоимости по кадастру. Кадастровая цена зависит от региона, в котором земельный участок находится:

• Как правило, физические и юридические лица, построившие собственное здание или сооружение на арендованном участке, смогут приобрести его за сумму в пределах 60% от кадастровой цены;
• Самая минимальная ставка — 2,5%. Такой процент возможен при выкупе земельного участка из государственной собственности. Та же ставка будет и для юридических лиц в отношении разделенных участков, которые предоставлены в целях создания дачного хозяйства;
• Если требуется изменить назначение использования земель, сумма может вырасти до 80% от стоимости по кадастровому паспорту;
• В случае отсутствия каких-либо преобразований на участке, ставка для получения выкупленного участка будет около 20%.

Срок, на который должен быть заключен договор аренды с правом выкупа, составляет не менее 3-х лет.

Заявление о выкупе из аренды земли без торгов необходимо подать до окончания арендного срока.

Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте здесь.

Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте здесь.

Какие могут возникнуть проблемы?

В выкупе арендованной земли могут отказать по ряду оснований:

• Документация оформлена неправильно или поданы не все необходимые документы;
• Обнаружена недостоверная информация в поданной документации;
• Возбуждена процедура банкротства либо покупатель-юридическое лицо прекратило свою деятельность;
• Есть законодательные запреты на передачу данного земельного участка в частное владение;
• Невозможно выкупить земельный участок в связи с его целевым назначением. Это могут быть земельные участки лесного и водного фондов, заповедников, общего использования и пр.;
• Если покупатель — нерезидент Российской Федерации.

Таким образом, выкупить земельный участок из аренды — это трудоемкая и непростая процедура. При ее осуществлении необходимо собрать правильный пакет документов, надлежащим образом составить заявление и договор аренды земельного участка с правом выкупа.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Особенности аренды земли у государства с правом дальнейшего выкупа: стоимость, сроки и советы

Приобретение земельного участка не всегда сопряжено с непосильными затратами. Земельным кодексом РФ регламентирована право получения земли в аренду с последующим правом выкупа. Далее в статье рассмотрим этот вопрос подробнее.

Аренда земельного надела у государства с последующим правом выкупа – это реальная возможность получения земельного надела с минимальными вложениями. Заключение таких договоров взаимовыгодно, т.к. арендатор приобретает эту землю на выгодных условиях, а арендодатель получает от него регулярные взносы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что говорит закон?

Кроме Земельного кодекса отношения в сфере аренды земли с последующим ее выкупом регламентируются:

• 624 и 606 статьей ГК РФ, регламентирующей что значит договор аренды земли, принципы оплаты аренды, право последующего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность.
• Гражданским кодексом РФ, определяющим максимальный срок, аренды земли без ее дальнейшего выкупа. Предельные сроки нужны, чтобы имелась возможность разорвать договор в случае, если обе стороны не прекращают аренду, но и не продлевают ее.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Как формируется стоимость?

Цена земельного участка, взятого в аренду у администрации с последующим выкупом, определяется кадастровой стоимостью, от которой выплачивается определенный процент арендодателю. Кадастровая цена земли зависит от региона, в котором она расположена:

1. для граждан и юридических лиц, являющихся собственниками построек на арендованном участке, стоимость будет достигать 60% от кадастровой стоимости;
2. самая низкая ставка – 2,5% – применяется при выкупе участков из федеральной собственности и предоставляется юридическим лицам, арендующих разделенные участки для создания дачного хозяйства;
3. обычная стоимость – 20% от кадастровой.

Кто имеет право?

Взять участок в аренду у государства с последующим приобретением прав собственности может каждый желающий гражданин, подавший заявку, в том числе и иностранный. Также арендаторами могут выступать и юридические лица. Об аренде у государства читайте тут.

Где брать участок?

Найти земельный надел можно в любом населенном пункте, обратившись в местные органы власти, либо кадастровую палату, где помогут найти свободный для аренды участок, пригодный для использования. Исключения составляют:

• парк или заповедник национального значения;
• земли, с расположенными на них зданиями особого назначения (ВС РФ, ФСБ);
• зона административно-территориальных образований закрытого типа;
• земли, вблизи которых осуществляются работы на АЭС и хранение, переработка радиоактивных отходов;
• земли, с расположенными объектами, предназначенными для охраны границ страны.

Сроки выкупа

Выкуп жилья, согласно государственной программе, должен быть произведен в течение не менее трех лет с момента заключения договора аренды. Заявление о выкупе в собственность без торгов нужно подать до окончания действия договора.

Инструкция: как взять участок с дальнейшим приобретением?

1. Подбор земли.

Для того чтобы подобрать участок в долгосрочную аренду нужно обратиться в кадастровую палату или воспользоваться публичной картой на сайте УФРС самостоятельно, либо узнать о проведении аукциона на участки органами местного самоуправления и выбрать из имеющихся.
Подготовка документов.

После подбора участка необходимо подготовить пакет документов для обращения в администрацию.

• паспорт и копия паспорта;
• заполненное заявление;
• выписка с карты (счета), подтверждающая платежеспособность арендатора;
• документы, подтверждающее право льготы.

О необходимых документах, составлении заявления и договора для аренды земли у администрации читайте тут.

Затем в местный орган самоуправления нужно написать заявление на имя либо главы, либо начальника отдела земельных отношений. В заявлении указываются:

• сведения о заявителе;
• информация об участке (его расположение, площадь, назначение, кадастровый номер, другие пункты, требуемые в конкретном субъекте);
• план оформления в собственность;
• сроки;
• известные обременения;
• данные о личных льготах.

В конце требуется указать прилагающийся пакет документов, дату и подпись. Сотрудники муниципалитета на основе запроса и собственных данных по запрашиваемому земельному участку готовят ответ в течение 1 – 2 месяцев.
Получение земельного надела возможно различными путями: через торги и без них. Рассмотрим подробнее каждый способ.

Участие в аукционе, по инициативе граждан.

В этих аукционах представляют лишь сформированные участки, стоящие на кадастровом учёте. Их владельцами являются муниципалитет либо государство. Такие наделы можно подобрать, как мы уже говорили, на общественной кадастровой карте.

Разрешение на проведение торгов возможно в случае, когда точно известны границы участка, на торги претендует не менее двоих участников, земельный надел принадлежит государству, наличие данных о техническом состоянии земли, участок не ограничен в обороте и не зарезервирован ранее для государственных нужд.
Торги, проводимые местной администрацией.

В отличие от предыдущего способа здесь предметом торга станет не земля, а плата за аренду этой земли. Побеждает участник, предложивший максимальную сумму оплаты. Торги начинаются с самой низкой ставки в 1 – 2% от кадастровой стоимости участка.

Число лотов соответствует количеству заявленных участков. Администрация предоставляет информацию о предстоящих торгах за 30 дней до проведения. Организатор определяет сроки подачи заявок и заключения соглашения, выбирает место проведения аукциона, готовит план мероприятия. Оговариваются правила внесения и возврата залога. Документы прекращают принимать за 5 дней до начала торгов.
Аренда без торгов для льготников. На федеральном уровне к ним относятся молодые специалисты и многодетные семьи. На региональном – льготный список может быть расширен. В аукционе могут участвовать даже земли, предназначенные для особых государственных нужд. Арендная плата в этом случае станет меньше.

Достаточно рискованный способ, поскольку получение земли в данном случае никто не гарантирует, а понесенные затраты вернуть уже не удастся.

1. Сначала нужно выбрать свободный надел и с помощью кадастрового инженера определить границы и подготовить план.
2. Затем написать и подать заявление в местную администрацию и ждать ответ.
3. После рассмотрения и при отсутствии отказа участок нужно поставить на кадастровый учёт. Для этого необходимо постановление главы района или земельного отдела администрации, план участка.
4. С этим пакетом документов нужно снова идти к инженеру для составления кадастрового паспорта и документов о межевании. На это уйдет порядка месяца.
5. Только после этого можно подавать заявление о предоставлении участка в аренду, которое будет рассматриваться примерно 30 дней.
6. И после получения согласия местного органа самоуправления можно заключать соглашение по предоставлении права аренды.