0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заключение отдельного договора социального найма

Заключение отдельного договора социального найма снова может стать возможным для бывшего члена семьи нанимателя

Бывшим членам семьи нанимателя могут разрешить заключать отдельный договор социального найма при наличии возможности выделить им изолированное жилое помещение. До введения в действе нового Жилищного кодекса РФ эта норма была предусмотрена и часто использовалась на практике в соответствии со ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР. Но действующий сейчас Жилищный кодекс РФ такой возможности не предусматривает, в нем нет такой нормы.

Принимая новый Жилищный кодекс РФ, законодатель попытался урегулировать вопрос роста числа коммунальных квартир, ограничив возможность заключать бывшим членам семьи нанимателям отдельный договор социального найма на комнату в квартире. Но возникшая в связи с этим проблема приобрела весьма острый характер и лишь накалила обстановку между бывшими членами семьи, вынужденными проживать в одной квартире даже после прекращения семейных отношений, но не имеющих возможности заключить на комнату в такой квартире отдельный договор социального найма.

В связи с тем, что этот вопрос зачастую очень важен для граждан, проживающих в квартирах по договору социального найма, и учитывая, что согласно Конституции РФ в России не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, депутат Госдумы Галина Хованская внесла законопроект, в случае принятия которого бывшие члены семьи нанимателя снова смогут требовать от наймодателя заключения с ними отдельного договора социального найма жилого помещения. Конечно, это можно будет сделать, если действительно фактически имеется возможность выделить им изолированное помещение.

Это значит, что если комнаты в квартире изолированные, имеется раздельный санузел, то бывший член семьи нанимателя получит шанс заключить отдельный договор найма, потребовать этого от наймодателя, он сможет самостоятельно оплачивать свои счета на жилищно-коммунальные услуги. Ведь очень часто камнем преткновения в отношениях бывших членов семьи становится именно вопрос о расходах по оплате жилищно-коммунальных услуг. Заключение отдельного договора социального найма позволит разделить лицевые счета на жилые помещения, и каждый сможет отвечать только за себя, нести ответственность только по своим долгам.

Вопрос раздела жилья может возникнуть при разных жизненных обстоятельствах, например, при расторжении брака, когда близкие люди вдруг становятся совсем чужими, но вынуждены жить в одной квартире. Когда речь идет о частной собственности, тут все проще. Но вот раздел муниципального жилья, которым граждане пользуются по договору социального найма, сейчас не возможен.

Разделить жилье – заключить отдельный договор социального найма бывает важно и тогда, когда члены семьи не могут договориться по вопросу приватизации. Дело в том, что все дееспособные члены семьи нанимателя должны иметь согласие в этом вопросе, иначе приватизация будет не возможна. Получается, что некогда дружные члены семьи начинают манипулировать друг другом, становятся «заложниками» друг друга, возникают споры, конфликты, которые невозможно решить в правовом русле. И даже принудительный обмен, как способ раздела жилого помещения здесь зачастую не возможен.

Таким образом, возвращение в жилищное законодательство нормы, позволяющей заключить отдельный договор социального найма, поможет гражданам решении их жилищных вопросов. Тем более что обратная ситуация, когда проживающие в квартире граждане, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, легко могут заключить с одним из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Получается некий перекос, который необходимо устранить.

Можно ли заключить два договора соц найма на одну муниципальную квартиру родственникам?

Доброго времени суток ВОПРОС: В 3-х комнатной муниципальной хрущевке прописано 7 человек. Есть ордер на квартиру. Договор соц. найма официально еще не заключен. Главный квартиросъемщик Бабушка. Прописаны Сын бабушки с несовершеннолетним сыном. Дочь бабушки. Внучка бабушки с двумя несовершеннолетними детьми. Возможно ли подать иск Внучке с несовершеннолетними ее детьми о заключении ОТДЕЛЬНОГО договора соц.найма. Иск о разделе квартплаты подаем на днях.

Нет, это невозможно, законом не разрешает заключение раздельных договоров соц.найма членам семьи нанимателя. Счет разделить можете — заключить договора нет.

ЖК РФ, Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» частью 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наём жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 31 этого же постановления судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путём заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учётом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года) исходя из объёма жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определённых статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит.

Консультация юриста бесплатно

Согласно Статье 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
Однако согласно ст 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Похожие вопросы

Возможно ли заключение двух договоров соц найма на муниципальную квартиру, в которой проживают разные семьи?

Где можно узнать заключался ли договор соц найма?

Возможно ли заключение двух договоров социального найма на одно жилое помещение?

Можно ли заключить коммерческий договор найма жилого помещения на вспомогательное помещение?

Можно ли вписаться в договор соц.найма, если я не вписана в ордер на квартиру?

Гражданское право

Отдельные случаи изменения договора социального жилищного найма

Раздел жилых помещений — наиболее распространенный случай изменения договора социального найма жилого помещения. Сущность его заключается в том, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. Раздела жилого помещения может, очевидно, потребовать и сам наниматель.

Читать еще:  Договор дарения квартиры с обременением

При разделе жилых помещений изменяется предмет договора. Например, был договор на использование отдельной 3-комнатной квартиры, а после раздела предметом самостоятельных договоров стали две комнаты — для одной части семьи и одна комната — для выделившегося члена семьи.

Наряду с этим происходит и изменение субъектного состава правоотношения найма, поскольку появляется два нанимателя вместо одного. Изменяется также и условие о плате за пользование жилым помещением. Например, наниматель имел льготу, а выделившийся член семьи ее не имеет и поэтому должен будет оплачивать проживание по полной ставке.

Самостоятельный договор с лицом, заявившим требование о выделении ему отдельного помещения, может быть заключен при следующих условиях:

  1. это лицо должно относиться к числу членов семьи нанимателя и быть совершеннолетним;
  2. на заключение отдельного договора должно быть получено согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (в том числе временно отсутствующих);
  3. должна быть возможность выделения изолированного жилого помещения в соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения между членами семьи о порядке пользования жилым помещением.

При выделе не изолированного помещения (например, смежной комнаты, части комнаты) раздел не повлечет юридических последствий. Раздел может быть признан невозможным и в случае, если заключение отдельного договора на выделенное помещение повлечет нарушение санитарных и технических требований (например, на помещение в малогабаритной квартире, предназначенной для посемейного заселения).

При разделе жилого помещения должно учитываться право на дополнительную жилую площадь. Если один из членов семьи, имеющий право пользования дополнительной жилой площадью, фактически пользовался отдельной изолированной комнатой в квартире, а другие члены семьи этой комнатой не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.

Раздел некоторых жилых помещений не допускается, в частности раздел служебных жилых помещений.

Отказ наймодателя по договору социального найма заключить отдельный договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в судебном порядке. Равным образом может быть оспорен в суде и отказ члена семьи дать согласие на раздел. Изменение договора найма жилого помещения возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении).

Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (так называемое объединение лицевых счетов), т.е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Изложенные правила не распространяются на нанимателей служебных жилых помещений. Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя на замену нанимателя другим членом семьи не требуется.

Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности.

Однако если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение найма в домах государственного и муниципального фондов может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения и подсобных помещений по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя. Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство и перепланировка возможны только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения жилищного органа местной администрации. Особое значение придается согласию наймодателя. На это указывается в ч. 2 ст. 678 ГК, согласно которой наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Если все указанные предпосылки для осуществления переустройства и реконструкции жилого помещения имеются, но кто-то препятствует проведению соответствующих работ, спор разрешается судом. Самовольно произведенные нанимателем переустройство и реконструкция влекут для него обязанность за свой счет привести помещение в прежнее состояние.

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Изменение предмета данного правоотношения происходит также, если наниматель присоединяет к нанимаемому им помещению освободившуюся в квартире комнату, не изолированную от занимаемого им жилого помещения, либо изолированное жилое помещение.

Изменение правоотношения найма жилого помещения может быть связано с передачей жилого дома из одного жилищного фонда в другой. Например, достаточно часты случаи передачи жилых домов из государственного фонда (ведомственных домов) в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную.

Согласно ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Представляется, что в данном случае не изменяются условия заключенного договора. Однако меняется один из субъектов — наймодатель. Им становится новый собственник, и, несмотря на неизменность условий договора, наниматель неизбежно почувствует действие новых порядков и обычаев в исполнении наймодателем своих обязанностей и в предъявлении им соответствующих требований к нанимателю.

Изменение правоотношения найма может происходить и в других случаях — на основании соглашения между нанимателем, совершеннолетними членами его семьи и наймодателем.

Рассмотренные случаи изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется не столь детально.

Статья 686 ГК предусматривает замену нанимателя в договоре коммерческого найма. В отличие от социального найма замена нанимателя при коммерческом найме допускается по требованию самого нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих (при социальном найме — по требованию совершеннолетних членов семьи — ст. 88 ЖК РСФСР). По обоим договорам, кроме того, требуется согласие наймодателя. «Согласие» наймодателя означает наличие соглашения (договора) между нанимателем и совместно проживающими с ним лицами, с одной стороны, и наймодателем — с другой. Но если между «совместно проживающими лицами» не будет достигнуто соглашение, а также в случае отказа наймодателя заменить нанимателя другим лицом спор может быть рассмотрен судом.

Согласно ч. 2 ст. 678 ГК наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Эта норма распространяется и на договор социального найма.

Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма следует объяснить тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

Следует иметь в виду, что по соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые условия договора, если при этом не произойдет нарушение императивных норм закона. Например, стороны во всяком случае обязаны учитывать, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма этого помещения.

Изменение договора социального найма. Основания, порядок, правовые последствия.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Законодательство предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения. В соответствии со статьей 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя действительно при наличии следующих условий:

— граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

— они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

— граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

— если граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;

— согласия наймодателя в этом случае не требуется.

Данное положение не распространяется на отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение) и некоторые его условия (перечень членов семьи нанимателя).

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

— заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

— согласие остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя (за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

— согласие наймодателя (статья 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).

При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует статье 686 ГК РФ.

Читать еще:  Договор мены земельного участка на квартиру

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранее норма статьи 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение.

Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявление его умершим, признание безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным*(109). Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Правовые последствия ненадлежащего использования жилого помещения и нарушения прав и интересов соседей собственником, нанимателем по договору социального найма, членами семьи собственника и нанимателя.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Отдельные случаи изменения договора социального жилищного найма;

Понятие и условия изменения договора жилищного найма

Изменение и прекращение договора найма жилого помещения

1. Понятие и условия изменения договора жилищного найма

2. Отдельные случаи изменения договора социального жилищного найма

3. Расторжение договора найма жилого помещения

4. Случаи выселения нанимателя и членов его семьи

5. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

В жилищном правоотношении, возникшем из договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального), в период его действия могут происходить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора найма жилого помещения (ст. 85-88 ЖК РСФСР). Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Изменение правоотношения найма жилого помещения наиболее часто встречается при социальном найме. Для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ст. 85 ЖК РСФСР). Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Раздел жилых помещений — наиболее распространенный случай изменения договора социального найма жилого помещения. Сущность его заключается в том, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. Раздела жилого помещения может, очевидно, потребовать и сам наниматель.

При разделе жилых помещений изменяется предмет договора. Например, был договор на использование отдельной 3-комнатной квартиры, а после раздела предметом самостоятельных договоров стали две комнаты — для одной части семьи и одна комната — для выделившегося члена семьи. Наряду с этим происходит и изменение субъектного состава правоотношения найма, поскольку появляется два нанимателя вместо одного. Изменяется также и условие о плате за пользование жилым помещением. Например, наниматель имел льготу, а выделившийся член семьи ее не имеет и поэтому должен будет оплачивать проживание по полной ставке.

Самостоятельный договор с лицом, заявившим требование о выделении ему отдельного помещения, может быть заключен при следующих условиях:

1) это лицо должно относиться к числу членов семьи нанимателя и быть совершеннолетним;

2) на заключение отдельного договора должно быть получено согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (в том числе временно отсутствующих);

3) должна быть возможность выделения изолированного жилого помещения в соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения между членами семьи о порядке пользования жилым помещением.

При выделе не изолированного помещения (например, смежной комнаты, части комнаты) раздел не повлечет юридических последствий. Раздел может быть признан невозможным и в случае, если заключение отдельного договора на выделенное помещение повлечет нарушение санитарных и технических требований (например, на помещение в малогабаритной квартире, предназначенной для посемейного заселения).

При разделе жилого помещения должно учитываться право на дополнительную жилую площадь. Если один из членов семьи, имеющий право пользования дополнительной жилой площадью, фактически пользовался отдельной изолированной комнатой в квартире, а другие члены семьи этой комнатой не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу*(482).

Раздел некоторых жилых помещений не допускается, в частности раздел служебных жилых помещений.

Отказ наймодателя по договору социального найма заключить отдельный договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в судебном порядке. Равным образом может быть оспорен в суде и отказ члена семьи дать согласие на раздел. Изменение договора найма жилого помещения возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (так называемое объединение лицевых счетов), т.е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке (ст. 87 ЖК РСФСР).

Изложенные правила не распространяются на нанимателей служебных жилых помещений. Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя на замену нанимателя другим членом семьи не требуется.

Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности.

Однако если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение найма в домах государственного и муниципального фондов может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения и подсобных помещений по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя. Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство и перепланировка возможны только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения жилищного органа местной администрации. Особое значение придается согласию наймодателя. На это указывается в ч. 2 ст. 678 ГК, согласно которой наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Читать еще:  Договор поручения между юридическими лицами

Если все указанные предпосылки для осуществления переустройства и реконструкции жилого помещения имеются, но кто-то препятствует проведению соответствующих работ, спор разрешается судом. Самовольно произведенные нанимателем переустройство и реконструкция влекут для него обязанность за свой счет привести помещение в прежнее состояние.

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Изменение предмета данного правоотношения происходит также, если наниматель присоединяет к нанимаемому им помещению освободившуюся в квартире комнату, не изолированную от занимаемого им жилого помещения (абз. 1 ст. 46 ЖК РСФСР), либо изолированное жилое помещение (абз. 2 ст. 46 ЖК РСФСР; абз. 1 ст. 16 Основ федеральной жилищной политики).

Изменение правоотношения найма жилого помещения может быть связано с передачей жилого дома из одного жилищного фонда в другой. Например, достаточно часты случаи передачи жилых домов из государственного фонда (ведомственных домов) в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Представляется, что в данном случае не изменяются условия заключенного договора. Однако меняется один из субъектов — наймодатель. Им становится новый собственник, и, несмотря на неизменность условий договора, наниматель неизбежно почувствует действие новых порядков и обычаев в исполнении наймодателем своих обязанностей и в предъявлении им соответствующих требований к нанимателю.

Изменение правоотношения найма может происходить и в других случаях — на основании соглашения между нанимателем, совершеннолетними членами его семьи и наймодателем.

Рассмотренные случаи изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется не столь детально.

Статья 686 ГК предусматривает замену нанимателя в договоре коммерческого найма. В отличие от социального найма замена нанимателя при коммерческом найме допускается по требованию самого нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих (при социальном найме — по требованию совершеннолетних членов семьи — ст. 88 ЖК РСФСР). По обоим договорам, кроме того, требуется согласие наймодателя. «Согласие» наймодателя означает наличие соглашения (договора) между нанимателем и совместно проживающими с ним лицами, с одной стороны, и наймодателем — с другой. Но если между «совместно проживающими лицами» не будет достигнуто соглашение, а также в случае отказа наймодателя заменить нанимателя другим лицом спор может быть рассмотрен судом.

Согласно ч. 2 ст. 678 ГК наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Эта норма распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672).

Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма следует объяснить тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

Следует иметь в виду, что по соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые условия договора, если при этом не произойдет нарушение императивных норм закона. Например, стороны во всяком случае обязаны учитывать, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма этого помещения (ст. 675 ГК).

Договор социального найма. Разъяснения о его заключении и необходимый комплект документов для его заключения

Разъяснения о необходимости заключения Договора социального найма на занимаемое жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы (т.е. на квартиру, комнату в квартире коммунального заселения, где граждане зарегистрированы постоянно).
С принятием новой Конституции и введением в действие Гражданского Кодекса Российской Федерации в стране установились договорные отношения. Договор прочно утвердился как гарант взаимоотношений между людьми, стал основой жизни, ее фундаментальным понятием. Договорные отношения затронули все сферы жизни общества.
Взаимоотношения между наймодателем и нанимателем строятся на договорной основе, также как и между работодателем и специалистом или заказчиком и подрядчиком.
Основанием для пользования жилым помещением является Договор. Ордер – это только основание для заключения Договора социального найма, он не подтверждает право пользования жилым помещением, а лишь устанавливает его. Пока нет Договора, наниматель ограничен в правоспособности. Это означает, что житель не может обратиться к собственнику ни по одному из интересующих его вопросов, в том числе и по вопросу приватизации жилья.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, осуществляющий правомочия собственника (города Москвы) в жилищной сфере, в лице его окружных Управлений вместе с территориальными органами государственной власти Москвы (префектурами и управами районов) с 1999 года планомерно проводит работу с москвичами по заключению Договоров социального найма.
Кроме того, без Договора социального найма у москвичей будут постоянно возникать сложности в общении с ДЕЗ, ГУ ИС, ГКУ ИС и другими организациями, так как без этого документа, как гражданин без паспорта, житель не будет считаться нанимателем. И тогда чтобы получить жилищные документы для представления в органы соцзащиты, здравоохранения, образования, налоговую службу, УФМС и т.д. нанимателю придется доказывать, что он имеет право на их получение.
Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2007 года № 1181-ПП «Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999г. по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы», постановлению Правительства Москвы от 07.08.2007 № 662-ПП «Об утверждении Регламента подготовки договора и/или дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением и/или акта передачи жилого помещения Департаментом жилищной политики
и жилищного фонда города Москвы» и постановлению Правительства Москвы от 02.11.2010 № 990-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 07.07.2007 № 662-ПП» Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы поручено обеспечить в установленном порядке заключение и регистрацию договоров социального найма от имени города Москвы с гражданами, жилые помещения которым предоставлены по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы на право пользования жилым помещением.
Заключение Договоров социального найма на занимаемые жилые помещения.
Договор социального найма жилого помещения – это договор, по которому город Москва в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение в бессрочное владение и пользование для проживания в нем.
Договор социального найма жилого помещения заключается с гражданами в следующих случаях:
-если он не был ранее заключен при предоставлении жилого помещения по ордеру на основании решения органа исполнительной власти города Москвы;
-при предоставлении жилого помещения гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо при переселении;
-в случае необходимости внесения изменений в действующий Договор.
Дополнительное соглашение заключается между городом Москвой в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы и гражданином в случаях изменения состава семьи постоянно проживающих совместно с гражданином граждан в качестве членов его семьи, замены стороны договора, изменения (уточнения) площади жилого помещения (общей/жилой площади жилого помещения), в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Для подготовки договора социального найма или дополнительного соглашения заявитель или его представитель представляет:
— ордер (обменный ордер) либо копию ордера (обменного ордера), заверенную в установленном порядке;
— выписку из решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения (его копию, заверенную в установленном порядке);
— расширенную выписку из домовой книги;
-копию финансового лицевого счета;
-заявление по форме (выдается на приеме в день сдачи полного комплекта документов);
-документы, удостоверяющие личность заявителя либо его представителя и подтверждающие полномочия представителя (доверенность, оформленную в установленном порядке);
-копии документов с представлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет – паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;

  • документы о заключении либо о расторжении брака;
  • документы подтверждающие родственные отношения;
  • договор социального найма – при заключении дополнительного соглашения;
  • документы, подтверждающие наличие оснований для вселения:

а) согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих с заявителем по месту жительства в жилом помещении, и иных лиц, в случаях, предусмотренных законодательством;
б) решение суда;
в) иные документы, подтверждающие изменение состава семьи в связи с выбытием кого-либо из членов семьи из жилого помещения;

  • документы, подтверждающие исполнение условий Договора, в том числе по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • документы, подтверждающие изменение (уточнение) площади жилого помещения (общей/жилой площади жилого помещения):

а) при переустройстве или перепланировке;
б) при образовании коммунальной квартиры;
в) в иных случаях, предусмотренных законодательством;
— иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.
Для сдачи комплекта документов для ознакомления и/или подписания и получения Договора или дополнительного соглашения приглашается заявитель и все совершеннолетние члены семьи, проживающие с ним по месту жительства в данном жилом помещении, с которыми заключается договор. В случае невозможности самостоятельной явки кого-либо предоставляется ими согласие в простой письменной форме (доверенности).

Все копии документов для заверения предоставляются с подлинниками.
Срок подготовки Договора социального найма составляет 10 дней
Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Западном административном округе находится по адресу: ул.Ельнинская, д.20, корп.1, каб.52.
Прием граждан осуществляется: понедельник, вторник, среда и четверг с 9.00 до 18.00, пятница с 9.00 до 16.45, перерыв на обед с 13.00 до 13.45

Источники:

http://virtual-jurist.ru/new-512.html
http://pravoved.ru/question/1635565/
http://isfic.info/civil3/grots55.htm
http://studopedia.ru/12_31201_izmenenie-dogovora-sotsialnogo-nayma-osnovaniya-poryadok-pravovie-posledstviya.html
http://studopedia.su/16_92696_otdelnie-sluchai-izmeneniya-dogovora-sotsialnogo-zhilishchnogo-nayma.html
http://kuntsevo.mos.ru/zp/socnaim.php

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector