0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Содержание

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

Утверждение договора на собрании собственников

При выборе управляющей организации на общем собрании собственников многоквартирного дома каждый собственник помещения подписывает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Общее собрание при наличии кворума (50% собственников + 1 голос) большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Утвержденный собранием договор изменить нельзя, даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника или для устранения явных неточностей. Чтобы его изменить, нужно новое решение общего собрания. Этот договор обязателен для любого собственника независимо от его подписания.

Договор управления — договор со множеством лиц на стороне собственников. Они выступают заказчиками на содержание и ремонт общего имущества. Такими заказчиками являются (50% собственников + 1 голос) собственников, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. Являются ли собственники, голосовавшие против или не участвовавшие в собрании, стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен: утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

  • подписавших договор управления в виде отдельного документа;
  • не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они в силу прямого указания закона образуют множество лиц на стороне заказчика);
  • не голосовавших и не подписавших (они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им).

Нормы об управлении МКД предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления. Если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, то этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

  1. Договор заключается в двух экземплярах, одной из сторон которого являются собственники МКД, обладающие более чем 50% голосов. Подписи собственников помещений МКД указываются в тексте договора или в его приложении.
  2. Договор заключается с собственниками путем его подписания в определенном количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших договор собственников. При этом договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от их общего числа. С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.
  3. Договор подписывается собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50% подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой. В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает право председателю совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключить договор управления МКД.

Далее рассмотрим правомерность подписания договора управления МКД:

  • собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД, не являющимся председателем совета МКД;
  • председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения, являющемуся председателем совета МКД

В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в МКД должны лично заключать договор управления.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых непротиворечащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в МКД лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п. 4 ст. 185 ГК РФ правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

В п. 125 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре или решении собрания, если иное не установлено законом и не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией. При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в МКД при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме.

Указание в решении собрания собственников помещений в МКД на полномочия лица (в том числе собственника помещения в МКД) подписать договор управления МКД от имени собственников помещений в данном МКД существу жилищных правоотношений не противоречит.

Аналогичная правовая позиция изложена в следующих документах:

  • Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.10.2018 № 304-КГ18-15975;
  • Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2018 по делу № А05-3279/17;
  • Постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 30.05.2019 по делу № А53-23697/2018;
  • Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по делу № А28 3143/18;
  • Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу № А60-37751/16;
  • Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019 по делу № А53-29262/18.

Можно сделать вывод, что действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих собственника помещения МКД в праве уполномочить собственника помещения МКД, являющегося председателем совета МКД на подписание договора управления МКД.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения МКД, не являющемуся председателем совета МКД

Правоприменители в одном из судебных дел пошли еще дальше и сделали еще более концептуальные выводы.

Мы говорим о Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2019 по делу № А32-42423/18 и о Решении Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2018 по делу № А32 42423/18.

По решению собственников на общих собраниях Асимолов В. Г. и Орехов В. Л. были избраны представителями собственников помещений в МКД № 1 и № 2. Они были уполномочены без доверенностей заключать договоры на управление с ООО «УК «Каскад». При этом председателями совета МКД № 1 и № 2 указанные лица избраны не были, следовательно, не имели правовых оснований для подписания договора управления от имени иных собственников на основании решения собственников, принятого на общем собрании.

Законодатель наделил специальными полномочиями на подписание договоров управления от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД лицо, занимающее должность председателя совета МКД.

Право Орехова В. Л. и Асимолова В. Г. на подписание договора от всех собственников помещений не подтверждено как в силу общих положений гражданского законодательства (отсутствие доверенностей собственников помещений), так и с учетом специального жилищного регулирования, поскольку они не являются председателями советов соответствующих домов.

В соответствии с данной позицией полномочиями на подписание договоров управления МКД от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД обладает исключительно лицо, соответствующее одновременно двум обязательным критериям:

  • уполномоченное решением собрания собственников помещений в МКД;
  • занимающее должность председателя совета МКД.

Рекомендации для управляющей компании

1. В повестку дня общего собрания собственников помещений МКД включать вопрос следующего содержания:

Уполномочить председателя совета многоквартирного дома собственника ____ (ФИО), кв. № ___, документ о праве собственности на помещение ___ от «_» ___ ___г., код подразделения ___ от имени собственников помещений заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом с приложениями к договору с управляющей компанией ___, адрес: ___, ОГРН ___, ИНН ___ на условиях, указанных в проекте договора, а также заключать все последующие дополнительные соглашения к договору управления многоквартирным домом с ___ (подп. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

2. В преамбуле договора управления МКД рекомендуем указывать, что стороной по договору выступают именно собственники помещений МКД, а не председатель совета дома.

3. Преамбулу договора управления МКД предлагаем изложить в следующей редакции: ___ (ОГРН ___, ИНН ___), именуемое в дальнейшем «Управляющая организация», в лице ___, действующего на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № ___ от «_» ___ ___г. и Устава, с одной стороны, и Собственники помещений МКД по адресу: ___, в лице Председателя совета многоквартирного дома ___, ___ (ФИО), действующего на основании протокола общего собрания собственников помещений МКД № ___ от «_» ___ ___г., собственник жилого (или нежилого) помещения № ___ в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ___ (далее — МКД). Сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение ___ от «_» ___ ___г., именуемые в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

Заключение

Если проследить судебную практику за последний год, можно отметить, что суды все более детально рассматривают вопросы о возможности уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от имени собственников помещений МКД договор управления с управляющей организацией.

Главное при подготовке повестки дня общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления МКД (заключения договора управления МКД) и (или) внесении изменений в договор управления МКД — учитывать последние тенденции судебной практики.

Колесников Виктор Алексеевич,

Какой порядок заключения договора управления многоквартирным домом?

Мы выбрали наиболее общий из них — о порядке заключения договора управления многоквартирным домом, и предлагаем вам краткий ответ на него.

Как мы с вами определились ранее, одним из способов управления многоквартирным домом, предлагаемым собственникам помещений, является управление управляющей организацией.

Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно- правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Такое определение управляющей организации содержат Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации № 580 от 29.07.2010) .

Читать еще:  Счет на оплату является ли договором

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено пунктом 3 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, причем решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статья 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья.

Многоквартирный дом в соответствии с пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации может управляться только одной управляющей организацией.

Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного (единого) документа , подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым из них заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления на основании п. 3 ст. 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные:

— состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг;

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы;

— порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления.

При заключении договора собственникам помещений необходимо помнить, что они одновременно являются сособственниками земельного участка под таким домом и общего имущества дома (это например, крыши, лифт, лестничные марши и т.д.).

Оформление каких-либо отдельных документов о собственности для этого не требуется.

Так вот, если на стене дома располагается реклама , в общем подвале — магазинчик, на крыше дома — оборудование сотовых операторов, а на общей придомовой территории ларек по продаже овощей и фруктов, собственникам имущества необходимо срочно поручить управляющей компании – разобраться: кто, куда и в какой сумме оплачивает деньги за аренду общего имущества.

ОБРАТИМ ВНИМАНИЕ!

Эти денежные средства должны поступать в общую кассу и расходоваться на общие нужды по ремонту и содержанию многоквартирного дома.

Отметим, что под порядком определения цены договора по разъяснениям, приведенным в письме Минрегиона России от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14, следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления.

Под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Под порядком определения размера платы за коммунальные услуги следует понимать указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с пунктом 13 статьи 155 и статьей 157 Жилищного кодекса РФ, а также нормами раздела III и VII Правил предоставления коммунальных услуг.

При заключении договора не должно остаться так называемых «темных пятен». Приведем простой пример. Перед нами газетка одной из управляющих компаний за март 2011 года.

Так вот, отвечая на вопрос собственников жилых помещений об оплате по квитанциям неких дополнительных услуг, управляющая компания ссылается на пункт договора, который звучит таким образом: «…управляющая организация вправе оказывать иные услуги и выполнять иные работы, не вошедшие в утвержденный перечень услуг», кстати, четко предусмотренный этим же договором. И еще на один пункт договора имеется ссылка. Процитируем дословно в качестве примера. «Затраты, связанные с выполнением управляющей организацией не оговоренных настоящим договором работ, возникших по объективным причинам, … оплачиваются собственниками дополнительно».

Вот такая формулировка. Под такие и подобные им формулировки в городе Тюмени в 2010-2011 году «модно» включать платежи, они порой доходят до 200-250 рублей в месяц с обычной двухкомнатной квартиры (а берутся с квадратного метра жилья) за вывоз … снега. Зима действительно была снежная. Но собственники (исходя из рассматриваемого для примера договора) не предоставляли полномочий управляющей компании вывозить снег, да и вывозился он или нет, не всегда сразу можно определить, это требует специальной фиксации и отчета. Есть, например, ряд управляющих компаний города, которые заранее информировали жильцов — уберите транспорт , завтра будет произведена уборка и вывоз снега.

Итак, еще раз повторим важную мысль!

В силу пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны – печень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня (!), а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Все предельно ясно.

Более того, необходимо разобраться с вопросом – а не за счет ли муниципального бюджета проводилась на придомовой территории уборка снега и не пытается ли управляющая компания взять оплату за те услуги, которые она сама не оказывала и не организовывала.

Договор не должен вызывать двусмысленное понимание. Это как доверенность, выданная другому лицу на права распоряжения нашими средствами или имуществом. В договоре на управление должно быть исчерпывающе прописано все четко и конкретно.

Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса , то договор управления с такой организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Следует обратить внимание на то, что способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания, т.е. законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом.

Если собственники многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его.

А момент сейчас самый подходящий, поскольку в силу пункта 11 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (если иные сроки не установлены договором) управляющая организация в течении первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
  • постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч.1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  • Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  • УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  • Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.
Читать еще:  Возврат страховки по кредиту ренессанс

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда: — поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍, — подпишитесь на канал, — и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции. Интернет-портал для УО и ТСЖ Страница портала ВKонтакте Страница портала в Facebook

3.1 Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме — на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) при выборе управляющей организации по результатам открытого конкурса, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано — на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

3) при заключении договора управления между застройщиком и управляющей организацией — на срок не более чем три месяца.

Минимальный и максимальный сроки действия договора управления, установленные в императивных нормах п. 5 ст. 162 ЖК РФ, не могут быть изменены соглашением сторон.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Договор управления вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в п. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. В договоре управления может быть предусмотрен иной срок, в течение которого управляющая организация должна приступить к исполнению своих обязательств по договору.

Осуществление управляющей организацией деятельности по управлению МКД не зависит от передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, хотя может существенно усложнить начало такой деятельности. Если прежняя управляющая организация, ТСЖ или жилищный кооператив удерживают документацию на МКД, новая управляющая организация может понудить передать такую документацию в досудебном и судебном порядке. За удержание документации на МКД также предусмотрена административная ответственность (ст. 7.23.2 КоАП РФ).

Договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей письменной формы. Жилищное законодательство не содержит требований в части обязательности проставления на договоре управления печати. Управляющая организация, созданная в форме АО или ООО, не обязана иметь печать и использовать ее для заверения договоров, вполне достаточно в этом случае простого подписания договора обеими сторонами. Исключения представляют два случая: 1) сведения о наличии печати содержатся в уставе управляющей организации; 2) в договоре управления содержится указание на обязательность использования печати для заверения договора и иных документов, оформляемых в рамках договорных отношений. В указанных случаях использование печати обязательно, отказ от нее может повлечь неблагоприятные последствия, включая использование данного недостатка, как дополнительного аргумента недействительности договора управления.

Очевидно, чтобы не усложнять процедуру заключения и исполнения договора управления, управляющей организации не рекомендуется отказываться от печати на договоре и иных документах, оформляемых в рамках договорных отношений с собственниками помещений.

Согласно п. 1 статьи 162 ЖК РФ «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами». При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Как следует из статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления есть две стороны: управляющая организация и собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. При этом согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно подп. 3 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель Совета многоквартирного дома имеет право на подписание договора управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, на основании предоставленных ему полномочий. Полномочия председателя Совета многоквартирного дома в силу п. 4 ст. 185 ГК РФ возникают на основании решения общего собрания.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм ЖК РФ и ГК РФ, в отношении возникновения прав и обязанностей собственников помещений принципиально важным юридическим фактом является не подписание договора управления, а волеизъявление собственников помещений об утверждении условий договора управления, выраженное в решении их общего собрания. Утвержденные на общем собрании собственников помещений условия договора управления, устанавливаются одинаковыми для всех собственников (п. 4 ст. 162 ЖК РФ) даже если они по каким-либо причинам не участвовали в принятии решений указанного общего собрания.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 29.09.2014 по делу № 306-ЭС14-63, А06- 3264/2013 незаключение собственниками помещений в многоквартирных жилых домах договоров с управляющей организацией не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания собственников помещений.

С точки зрения законодательной техники предусмотренная ЖК РФ процедура заключения договора управления многоквартирным домом является неудовлетворительной.

Рассмотрим подробнее законодательные несовершенства, использование которых наносит серьезный урон стабильности договорных отношений, создавая дополнительные возможности по оспариванию договоров управления.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
  • постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

Читать еще:  Реквизиты для физ лица в договоре

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%». Ольга Шевлягина

Договор управления мкд заключается с каждым собственником отдельно

Порядок заключения договора управления МКД, обязательно заключать с каждым собственником отдельный договор или один общий договор который подписывается собственниками квартир. Не возможно даже представить это сколько нужно бумаги и времени чтобы составить и подписать договора в доме даже из 100 квартир, где еще и в каждой квартире может быть от 2 до 4 и более собственников.

Подписывается один общий договор (ст. 162 ЖК РФ)

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном «частью 13 статьи 161» настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в «пункте 6 части 2 статьи 153» настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном «частью 14 статьи 161» настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В «договоре управления» многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в «части 1» настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в «частях 4» и «13 статьи 161» настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в «части 14 статьи 161» настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским «законодательством.»

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного «частями 4» и «13 статьи 161» настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений «разделов V» и «VI» настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана «передать» техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме «отчет» о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Источники:

http://www.alventa.ru/content/optimalnyy-sposob-podpisaniya-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym-domom
http://www.kultura-prava.ru/index.php/2010-05-29-06-03-48/319-porjadok-zakljuchenija-dogovora-upravlenija-mnogokvartirnym-domom.html
http://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/5bdb01b0a0961500ac223add
http://sci-lib.biz/jilischnoe-pravo/poryadok-zaklyucheniya-dogovora-upravleniya-50189.html
http://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/9668/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-i-sposoby-ego-rastorzheniya
http://www.9111.ru/questions/6716948/

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Adblock
detector