Договор залога не подлежит регистрации

Прием банком в залог имущества: на что обратить внимание

Залог — один из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя. Рассмотрим, на что обратить внимание банку при приеме в залог имущества и как оценить его стоимость.

Общая информация о залоге

При использовании залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами .

Предметом залога могут быть вещи (движимые и недвижимые) и имущественные права .

На заметку
Денежные средства не могут быть предметом залога, однако они могут использоваться в качестве иной меры обеспечения исполнения обязательств: гарантийного депозита . В залог может передаваться право требования денежных средств .

Предмет залога целесообразно выбирать с учетом возможности его последующей реализации и получения из его стоимости удовлетворения неисполненного кредитополучателем обязательства.

Общая информация о форме и условиях договора залога имущества

О приеме в залог имущества заключается письменный договор залога .

В договоре залога должны быть указаны следующие существенные условия (условия, без которых договор будет считаться незаключенным) :

— предмет залога и его стоимость;

— существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, обеспечиваемого залогом (эти условия обычно или дублируются из кредитного договора или делается отсылка в тексте договора залога к кредитному договору);

— указание на то, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество;

— иные условия, обязательность включения которых в договор предусматривается гл. 23 ГК.

На заметку
Так называемые «рамочные» договоры залога без указания в них наименования (наименований) и стоимости предмета залога не соответствуют требованиям законодательства о существенных условиях договора залога и считаются незаключенными.

В договоре залога нужно указать индивидуальные признаки предмета залога. В отношении залога товаров в обороте в договоре указываются родовые признаки и общая стоимость заложенного имущества .

Предмет залога должен принадлежать залогодателю на праве собственности. В иных случаях может потребоваться согласие собственника (собственников).

На заметку
По общему правилу, залогодержателю принадлежит право залога на предмет залога и на принадлежности вещи, которая является предметом залога. Иное можно предусмотреть в договоре . На плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования предмета залога, залогодержатель имеет право, когда это предусмотрено договором .

Договор об ипотеке потребуется зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор залога недвижимости, которая поступит залогодателю в будущем и не считается созданной на момент заключения договора, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы .

Согласия и согласования, которые нужны для залога

В ряде случаев залогодатель должен представить банку наряду с правоустанавливающими документами на предмет залога документы, разрешающие передачу имущества в залог. В частности, такие документы требуются, когда залогодатель не является собственником либо является не единственным собственником передаваемого в залог имущества.

На передачу в залог недвижимости, которая принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, требуется согласие ее собственника .

Передавать в залог имущество, которое закреплено на праве оперативного управления и находится в частной собственности, можно с согласия собственника этого имущества либо уполномоченного им лица .

Имущество, закрепленное на праве оперативного управления, которое находится в государственной собственности, можно передавать в залог в установленном законодательством порядке. Так, передача в залог находящихся в собственности Республики Беларусь предприятий, акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ) происходит по решению Президента .

По решению Совмина в залог передаются находящиеся в собственности Республики Беларусь капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, в том числе которые поступят залогодателю в будущем и на дату заключения договора об ипотеке не считаются созданными в соответствии с законодательством, незавершенные законсервированные капитальные строения, иное недвижимое имущество, незавершенные незаконсервированные капитальные строения, доли в праве общей собственности на них, машины, оборудование, транспортные средства (за исключением имущества, находящегося в безвозмездном пользовании), стоимость каждого из которых превышает 300 тыс. базовых величин . Порядок передачи в залог указанного имущества меньшей стоимости установлен в Указе N 294 .

На ипотеку имущества, которое находится в общей совместной собственности, требуется письменное согласие всех собственников .

Разрешение органа опеки и попечительства на залог требуется, когда собственником передаваемого в залог имущества является лицо, над которым установлена опека или попечительство .

При рассмотрении вопроса о принятии в залог имущества хозяйственного общества нужно проверить:

— является ли заключение договора залога крупной сделкой хозяйственного общества . Когда сделка является крупной, нужно запросить у залогодателя решение общего собрания участников хозяйственного общества на совершение крупной сделки, если уставом принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества ;

— является ли заключение договора залога сделкой с заинтересованностью аффилированных лиц . В этом случае для совершения сделки может потребоваться решение общего собрания участников хозяйственного общества либо решение совета директоров (наблюдательного совета) .

Решение общего собрания (совета директоров (наблюдательного совета)) хозяйственного общества о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность его аффилированных лиц, не требуется в случае, если все участники хозяйственного общества являются аффилированными лицами этого общества и в соответствии с Законом о хозобществах заинтересованы в совершении такой сделки .

Запреты и риски при приеме в залог имущества

При приеме в залог имущества банку необходимо проверить, не запрещен ли залог предлагаемого имущества, а также будет ли выполняться обеспечительная функция залога (можно ли будет из стоимости предмета залога удовлетворить обеспеченное залогом обязательство кредитополучателя). В частности, рекомендуем проверить возможную ликвидность предмета залога.

Предметом залога не могут быть:

— имущество, изъятое из оборота ;

— объекты, находящиеся только в собственности государства, если иное не установлено актами Президента .

Перечень таких объектов содержится в ст. 7 Закона N 169-З. К ним относятся, например, земли сельскохозяйственного назначения; полигоны, сооружения (комплексы сооружений), предназначенные для захоронения твердых и жидких ядовитых химических отходов, продуктов, материалов и иные объекты;

— государственные предприятия, организации, учреждения и государственное имущество по перечню N 389 .

— имущество, приобретенное за счет внешнего государственного займа (кредита), до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту) ;

— имущество граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Перечень такого имущества содержится в приложении к Закону об исполнительном производстве.

Нельзя обращать взыскание по претензиям кредиторов на имущество культового назначения по перечню N 1502 .

Поэтому в залог такое имущество принимать не следует.

Кроме того, ограничен залог археологических артефактов .

На заметку
К археологическим артефактам относятся движимые материальные объекты, которые созданы человеком более, чем 120 лет назад и соответствуют установленным признакам .

Советуем проверить, не является ли предлагаемое в качестве залога имущество историко-культурной ценностью. На такое имущество местным исполкомом может быть выдано охранное обязательство . В охранном обязательстве могут устанавливаться особые обязательные требования в отношении такого имущества. Например, ограничения по использованию, распоряжению. Охранное обязательство заполняется в двух экземплярах, один из которых должен находиться у собственника имущества, у землепользователя, на земельном участке которого расположена недвижимость, которая является историко-культурной ценностью, а второй — в местном исполкоме базового территориального уровня .

Помимо этого, рекомендуем проверить, не находится ли имущество, предлагаемое в залог, уже в залоге. Запрета на передачу в залог одного и того же имущества нескольким залогодержателям нет. Однако принятие в залог имущества, уже заложенного другому залогодержателю, понижает обеспечительное значение залога.

Сведения о действующих договорах залога, об исполнении по ним обязательств (вид залога, стоимость предмета залога и др.) можно получить, в частности, из кредитного отчета. Предварительно нужно получить согласие потенциального залогодателя на предоставление Нацбанком его кредитного отчета .

Информацию об обременении залогом недвижимого имущества можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГР) .

На заметку
В реестре движимого имущества, обремененного залогом, не отражается информация об обременении залогом имущества в таможенных, бюджетных, налоговых отношениях .

Оценка предмета залога

Стоимость предмета залога — одно из существенных условий договора залога .

Стоимость имущества, которое передается в залог для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, нужно обязательно оценить до заключения договора залога .

Читать еще: Примеры агентских договоров

На заметку
Договор залога, который заключен без предварительной оценки предмета залога, считается недействительной сделкой .

Обязательная оценка предмета залога может быть внутренней или независимой, если законодательством не предусмотрено, что оценка должна быть только независимой . Например, при заключении договора ипотеки одна из сторон может потребовать проведения независимой оценки. В этом случае независимая оценка обязательна для сторон .

Внутренняя оценка проводится самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки. Оценивает предмет залога собственник этого имущества или лицо, которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления .

Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании :

— данных бухгалтерского учета;

— информации о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно выбранному методу оценки .

Результат внутренней оценки отражается в акте о внутренней оценке, к которому прилагаются документы, использованные для оценки . Установлены требования к содержанию акта о внутренней оценке .

Независимая оценка проводится исполнителем оценки (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими оценочную деятельность) на основании гражданско-правового договора . По договору исполнитель оценки обязуется провести независимую оценку по заданию заказчика оценки, а заказчик оценки — оплатить эту услугу. Договор заключается в простой письменной форме с соблюдением установленных требований к его содержанию .

На заметку
Банк не может быть исполнителем независимой оценки передаваемого ему в залог имущества . Независимая оценка не может проводиться также определенными исполнителями либо с участием определенных оценщиков .

По результатам проведения независимой оценки исполнителем оценки составляются заключение и отчет об оценке, которые выдаются заказчику оценки одновременно. В заключении и отчете указывается ряд обязательных сведений, в том числе результат независимой оценки, а также иные сведения (по соглашению сторон либо на усмотрение исполнителя) .

На основании документа об обязательной оценке предмета залога (акта о внутренней оценке или заключения и отчета об оценке) в договоре залога указывается стоимость предмета залога.

Договор залога недвижимого имущества

Одним из самых популярных соглашений является договор залога недвижимости.

Это гражданско-правовой докум-т, по которому заимодатель получает право на возврат денежных сред-в, через продажу недвижимости, принятой в роли залога, если заемщик по какой-то причине не способен выполнить свои обяз-ва.

КТО ЯВЛЯЕТСЯ УЧАСТНИКАМИ СОГЛАШЕНИЯ

Участники соглашения – кредитор, выступающий в роли залогодержателя и заемщик (залогодатель).

Такой заимодатель обладает преимущественным правом на возврат выделенных им сред-в перед другими кредиторами. Причем и за счет страховки, если залоговая недвиж-ть была застрахована.

Соглашение должно включать в себя следующие сведения:

предмет залога;
его оценка;
сведен-я о подписантах
их обязат-ва;
срок исполн-я.

Соглашение подлежит госрегистрации.

По закону, такая сделка заключается письменно. Иначе она становится недействительной.

Более того, если основное соглашение требует нотаризации, то залоговая сделка также должен быть нотаризированна и, как уже указывалось выше, зарегистрирована в госорганах.

ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА – САМА НЕДВИЖИМОСТЬ

В документе указывается ее наименование, место расположения, кадастр. номер. Также может быть дана ссылка на техпаспорт и свид-во о праве собств-ти.

Условия, без которых договор залога недвиж-ти не считается действительным, называются существенными. Именно они идентифицируют и выделяют его.

Итак, что же это за условия:

предмет залога
его оценка;
существо, размер и срок исполнения обязат-ва;
у кого из участников находится;
иные условия, по которым необходимо согласие обеих сторон.

Как уже указывалось, договор составляется письменно.

В него включаются:

участники сделки;
сведения о требовании, которое должно быть обеспечено: вид основн. договора, его реквизиты и стороны;
предмет залога, его данные и стоимость;
права и обязан-ти подписантов;
объем, в котором залог обеспечивает требование;
ответственность подписантов;
временные рамки, порядок корректировки и аннулирования сделки;
прочие условия;
реквизи-ты подписантов.

ДОГОВОР ЗАЛОГА КВАРТИРЫ

Залог квартиры между физлицами – один из видов договора залога недвиж-ти. Коренное отличие – владелец жилья и кредитор – именно физические лица. Цель такого договора – гарантировать кредитору возврат самого займа, включая возможные издержки.

Наибольшей популярностью среди граждан пользуется еще один вид залога недвиж-ти – ипотека. Главная ее особенность – залог (недвиж-ть) находится во владении залогодателя, но без права свобод-го распоряжения.

Залогодержатель – банк (кредит. организ-я), другое юрлицо, выдавшее кредит.

При оформлении ипотеки, также есть свои нюансы:

если ссуда оформляется банком, то нужна независимая оценка недвиж-ти;
в списке документов присутствует закладная – ценная бумага, позволяющая получить обеспеченные ипотекой средст-ва;
все обременения, появляющиеся при сделке, переход права собств-ти на жилье, подлежат обязатель-ной регистрации.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ТРЕБУЮТСЯ ДЛЯ ГОСРЕГИСТРАЦИИ

После того, как стороны подписали соглашение, оно подается в Росреестр с требуемыми док-ми.

Какие же это док-ты:

заявление подписантов;
основная сделка, в рамках которой подписывалось соглашение;
само соглашение;
квитан-ция об оплате госпошлины.

Помимо это потребуются:

паспорт гражданина РФ;
ИНН;
письмен. согласие супруга(-и) на передачу имущ-ва в залог;
свид-во о браке.

Для юрлиц:

свид-во о госрегистрации;
учред. док-ты;
свид-во на право представлять интересы организации;
протокол с решением соучредителей, разрешающим передачу имущ-ва в залог;
выписка из федреестра юрлиц.

На сегодня – 1000 руб для физлиц и 15 000 для юрлиц.

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ НОТАРИУСА

Для нотаризации потребуются все вышеперечисленные док-ты и сам кредит. договор. Услуги нотариуса обычно оплачивает заемщик.

Важно! При внесении корректировок в уже заверенный договор, потребуется его перерегистрация с повторной оплатой услуги.

КОГДА ДОГОВОР СЧИТАЕТСЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

Для признания договора ничтожным достаточно следующих моментов:

недееспособность одного из участников сделки;
нет полномочий для его подписания;
один из участников – ребенок до 18 лет;
документ не прошел госрегистрацию;
нет согласия супруга(-и);
не указаны существенные условия.

С прекращением кредит. обяз-ва прекращается и залог.

По завершению ипотеки необходимо сделать соответствующую отметку в Росреестре. За ее погашение госпошлина не взимается.

ОБРАЩАЙТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ

Чтобы весь процесс заключения договор залога недвижимого имущества с самого начала не доставил Вам хлопот, мы рекомендуем обращать пристальное внимание на все его этапы. Идеальный вариант – помощь квалифицированного специалиста.

Так, обратившись в компанию “РосКо”, которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленные при нашем профессиональном участии документы будут соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно уберегут Вас от любых неожиданностей.

Каковы последствия, если договор залога не зарегистрирован в Росреестре?

Добрый день! У меня такой вопрос. Если есть договор залога, заключенный в обеспечение договора займа, нотариально заверенный, но он не зарегистрирован в росреестре, считается ли он вступившим в силу? И можно ли признать его недействительным в суде?

Если есть договор залога, заключенный в обеспечение договора займа, нотариально заверенный, но он не зарегистрирован в росреестре, считается ли он вступившим в силу? И можно ли признать его недействительным в суде?

Здравствуйте! Договор залога в обеспечение денежного займа, к сожалению по закону не подлежит регистрации в росреестре. В росреестре подлежат регистрации исключительно сделки связанные с недвижимым имуществом.

Случаи государственной регистрации договора залога перечислены в статье 339.1 ГК РФ

Статья 339.1. Государственная регистрация и учет залога

1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);
2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

Консультация юриста бесплатно

1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.
3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Читать еще: Договор мены цена

Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ). В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

В настоящее время нередко недвижимое имущество приобретается по договору ипотечного кредитования. Эта банковская услуга позволяет миллионам граждан получить собственное жилье. Но приобретаемая жилплощадь находится в залоге у банка до того момента, пока кредит не будет выплачен в полном объеме. Регистрация договора ипотеки в Росреестре не является обязательной процедурой, но заимодавец обычно является ее инициатором. Таким образом он осуществляет страхование своих рисков.

Важно знать: Если ипотечный контракт не зарегистрирован в регпалате, то собственник жилья может совершать любые сделки с залоговым имуществом.

Как осуществляется процедура

Ипотечный контракт регистрируется в Росреестре. Процедура представляется собой завершающий этап получение ипотеки. То есть, сделка фиксируется на высшем уровне — государственном.

Согласно действующему ипотечному законодательству участники (банк и заёмщик) обязаны подать в подразделение Росреестра заявку, к которой необходимо приложить полный перечень необходимых документов. Форму заявления можно получить не только в регпалате или МФЦ, но и на официальном сайте rosreestr.ru. Обычно процесс длится недолго, так как все требуемые бумаги стороны уже имеют в наличии. После совершения всех необходимых действий на закладной и договоре ипотеки проставляется штамп и подпись специалиста Росреестра.

Какие документы необходимы

Прежде, чем подавать заявление на регистрацию залога в Росреестре, следует дополнительно подготовить определенные бумаги. Перечень включает:

доверенность на осуществление процедуры (если одним из участников является представитель физлица);
квитанцию об оплате госпошлины;
ипотечный контракт и приложения в трех экземплярах;
закладная и приложения к ней (если в соглашении прописано, что залогодержатель имеет права на недвижимость в форме данного документа);
кредитный договор;
нотариально заверенное согласие супруга на подписание контракта, или бумагу, которая свидетельствует о том, что имущество не является совместным – брачный контракт, договор о разделе имущества, судебное решение);
разрешительный документ от органов опеки и попечительства, если имущество приобретается в собственность несовершеннолетнему или недееспособному гражданина. Бумага должна быть составлена на имя родителей или официальных опекунов;
согласие на ипотеку всех владельцев в письменном виде, если имущество является общей собственностью супругов;
оценочный отчет объекта недвижимости от специализированной компании – в ситуациях, оговоренных законодательством РФ;
для юрлиц потребуется бумага, доказывающая полномочия руководителя, копии устава компании, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на учет в ФНС, одобрение сделки от управляющего органа.

Сроки и стоимость

Сроки, которые отводятся на регистрацию договора залога в Росреестре, четко прописаны в нормативно-правовых актах РФ. Федеральный закон «Об ипотеке» гласит, что временные границы процедуры составляют:

для участков земли – 15 рабочих дней;
для иных объектов недвижимости – до 5 рабочих дней.

При необходимости госучреждение вправе запросить дополнительную документацию. В данном случае сроки регистрации увеличиваются.

Залогодатель (гражданин, приобретающий имущество) в обязательном порядке должен уплатить государственную пошлину. Если возникновение обязательства связано с определенным законом, то госпошлину можно уплатить на специальных условиях (для военных и госслужащих). Если же ипотечный договор оформляется в общем порядке, то сумма пошлины должна быть уплачена полностью.

Важно: Размер государственной пошлины зафиксирован в п.28.1 ст. 333.33 НК РФ. Сумма варьируется в диапазоне от 1000 руб. (для граждан РФ) и 4000 руб. (для юрлиц).

Особенности регистрации

Суть ипотечного обременения для Росреестра является условной. Такое соглашение может быть заключено не только между кредитной организацией и заимополучателем. К примеру, если гражданин реализует квартиру в рассрочку, то он может наложить на нее обременение до момента оплаты покупателем всей суммы средств.

В ряде случаев оформление ипотечного договора невозможно. В соответствии со ст.5 закона №102 объектом ипотеки не могут выступать:

комнаты в квартирах;
дачные домики;
морские и воздушные судна;
помещения, где осуществляют свою деятельность частные предприниматели.

Эти положения относятся и к земельным участкам (если ипотека оформляется на землю), которые находятся в собственности государства, относятся к общественному владению, удалены из оборота в силу определенных причин или не соответствуют установленной площади.

Справка: Соглашение на ипотеку не заключается, когда невозможно провести залоговую оценку объекта недвижимого имущества.

Различают два вида ипотечного займа в зависимости от вида заключения договора. Более подробно они описаны далее.

В силу действия договора

Такой вариант соглашения встречается достаточно редко, но, тем не менее, оно оформляется на покупку жилья в строящихся зданиях. В иных ситуациях кредитные учреждения стараются избегать этого типа ипотеки, так как обременение накладывается не одновременно с госрегистрацией соглашения купли-продажи, а при оформлении допсоглашения к основному договору. В данном случае банк находится в рискованном положении – кредит заёмщику уже выдан, а обеспечения еще нет.

Иногда продавец жилплощади желает прописать в соглашении купли-продажи заниженную сумму во избежание уплаты налога, который не совпадает с официальной оценкой. Тогда проблему можно решить только путем заключения ипотеки в силу действия договора.

Внимание: В течение трех месяцев получения кредита заёмщик должен предоставить в банк свидетельство на недвижимость, чтобы оформить допсоглашение по ипотеке.

До момента предоставления финансовому учреждению права обременения, ставка процента по кредиту будет выше – это позволяет банку частично застраховать возможные потери. Если же квартира приобретается в строящемся доме, то кредит будет находиться без обеспечения до сдачи здания жильцам.

В силу действия закона

Данный тип регистрации договора залога недвижимого имущества в Росреестре используется чаще всего. Наложение обременения осуществляется сразу же с госрегистрацией соглашения купли-продажи. Процедура регламентирована Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В выданной выписке из ЕГРН в пункте обременения прописывается, что квартира куплена за счет заёмного капитала и находится в залоге. При этом новый собственник жилья должен иметь ввиду, что после полной выплаты ипотеки банку, ему нужно будет обратиться в подразделение Росреестра вместе с банковским сотрудником для снятия обременения.

Если оформление займа осуществлялось по закладной, то в присутствии специалиста банка нет необходимости – собственнику достаточно предоставить закладную с пометкой кредитной организации о полном погашении обязательств. Обременение снимается в течение трех дней.

Полезно: Владелец вправе заказать новую выписку из ЕГРН, в которой не будет стоять отметки об обременении.

Но снять обременение возможно не только после полной оплаты ссуды. Данную процедуру можно осуществить по соглашению сторон (заёмщика и банка), по судебному решению или когда банк был полностью ликвидирован и прекратил свою деятельность как юрлицо (последний вариант случается исключительно редко).

Читать еще: Кредитный договор банка тинькофф образец

Регистрация допсоглашения

При необходимости внесения изменений к текущему договору ипотечного займа составляется дополнительное соглашение в том же формате, что и основной документ. Этот договор регистрируется в Росреестре сразу после подписания (сроки стандартные — такие же, как при оформлении основного соглашения). При несоблюдении установленного законом порядка сделка может быть признана недействительной, а её юридическая сила – ничтожной.

Таким образом, рассмотрены основные нюансы регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре. Данная процедура необходима, когда жильё приобретается на заёмные средства банка, которому требуется залоговое обеспечение для страхования своих рисков.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Государственная регистрация и учет залога

Госрегистрация залога – это процедура, призванная узаконить правоотношения участников залога и других лиц.

Правовые нормы ст. 339.1. Кодекса регулируют установленный порядок процедуры по регистрации и учету залога. Рассмотрим, что представляет из себя такая регистрация, назначение данной процедуры, обстоятельства, при которых залог подлежит госрегистрации, и другие моменты.

Понятие государственной регистрации залога, ее назначение

Госрегистрация залога – это процедура, призванная узаконить правоотношения участников залога и других лиц.

Регистрация служит дополнительным гарантом для сторон процесса. Ее основное предназначение заключается в защите прав и интересов соответствующих лиц и правовом урегулировании происходящих процессов.

Особую актуальность государственная регистрация приобрела в связи с злоупотреблениями в части залога движимых объектов имущества. В частности, нередки были ситуации, когда залогодатель владел предметом залога, а отсутствие полной и достоверной информации у покупателя такой вещи не позволяло ему должным образом узнать о существующих обременениях, и залогодатель мог беспрепятственно отчуждать залоговый предмет третьим лицам.

С введением новелл в Основы законодательства РФ о нотариате, в которых было определено фиксирование уведомлений о залоге движимых вещей (ст. 103.1. – 103.7.), государственная регистрация залога приобрела еще более весомое правовое значение.

Обстоятельства, при которых залог должен пройти процедуру госрегистрации

Ч. 1 ст. 339.1. Кодекса регламентирует обстоятельства, при которых залог в обязательном порядке подлежит госрегистрации:

если предмет залога представляется таким, на который законом установлено обязательное наличие государственной регистрации для целей установления принадлежности такого предмета к определенному лицу;
если предмет залога – это права участника ООО.

Порядок государственной регистрации залога

Общий порядок госрегистрации залога возможно проследить на примере государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 20 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, существует следующий порядок осуществления процедуры госрегистрации ипотеки:

ипотека в обязательном порядке подлежит госрегистрации;
основанием для реализации процедуры регистрации служит договор об ипотеке;
основанием для непосредственного запуска процесса является заявление, поданное либо залогодателем, либо залогодержателем, либо, в отдельных случаях, нотариусом;
нотариус располагает правом предоставления заявления на госрегистрацию только, если соответствующий ипотечный договор был им удостоверен;
за осуществление процедуры не взимается государственная пошлина и налоговые платежи;
госрегистрация происходит одновременно с соответствующей регистрацией права собственности залогодателя на ипотечный объект недвижимости;
результатом государственной регистрации служит внесение записи в ЕГРП со сведениями о залогодержателе;
не допускается истребование от залогодержателя иной документации для государственной регистрации, кроме договора, из которого вытекает обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

Учет залога

Учет для соответствующих видов предметов регламентируется:

учет залога касательно ценных бумаг осуществляется согласно положениям ГК РФ и прочих законов, регламентирующих нормы об обороте и регулировании рынка ценных бумаг;
учет залога, основанием для появления которого служит договор залога прав по договору банковского счета, осуществляется в порядке и на условиях, определенных в ст. 358.11. Кодекса (возникновение данной разновидности залога происходит сразу после соответствующего оповещения банка о залоге прав и направлении таковому копии залогового договора);
учет залога движимых вещей производится в порядке регистрации записей в соответствующем реестре уведомлений о залоге движимых вещей.

Порядок учета залога

Порядок учета возможно проследить на примере процедуры реализации залога движимых вещей.

Уведомление о залоге движимой вещи подается лицу, управомоченному на проведение нотариальных действий.

Правом на передачу уведомления о появлении залога располагают:

Правом на предоставление уведомления нотариусу при обстоятельствах изменения залога или исключения из реестра данных о таковом обладают:

залогодержатель – во всех случаях;
залогодатель, но не в прямом порядке, а на основании соответствующего решения суда, и только при обстоятельствах, установленных ст. 103.6. Основ законодательства РФ о нотариате, а именно:
– залогодержатель – юридическое лицо – был ликвидирован соответствующим налоговым органом;
– залогодержатель – физическое лицо – ушел из жизни;
– залогодержатель уклоняется от подачи соответствующего уведомления в установленные законодательством сроки.

По волеизъявлению любого лица нотариус обязан предоставить краткую выписку из реестра. В данном документе должны присутствовать следующие данные:

основной регистрационный номер залогового уведомления;
название, дата заключения и номер залогового договора;
описательная характеристика предмета залога (в том числе при помощи цифровых и буквенных обозначений, и комбинации таковых);
сведения о залогодателе и залогодержателе:
– ФИО;
– дата рождения;
– субъект РФ, в котором проживает лицо;
– идентификационные сведения из документа, удостоверяющего личность.

Регистрация залога

Залог – это имущество или ценные активы, отданные в распоряжение залогодержателю в качестве гарантии на выплату займа. Залог также классифицируется, как дополнительное имущественное поручительство (акцессорное) по отношению к главному обязательству. Выполнение основного обязательства автоматически снимает залоговое.

Предметом залога (на основании ст. 336 ГК РФ) выступает движимое/недвижимое имущество, а также ценные активы. Залог осуществляется путем предоставления залогодержателю (кредитору) прав на распоряжение имуществом залогодателя. Законодательно определено, что все залоговое имущество должно передаваться кредитору в натуральном виде, поэтому денежные средства не могут являться предметом сделки. При этом движимое имущество передается кредитору без права пользования, а недвижимое – остается в пользовании лица-должника.

Передача в залог – это право, которое подлежит оформлению (регистрации) с учетом норм действующего законодательства, в частности, ГК РФ. Отдельно установлен порядок регистрации залога на недвижимые и движимые объекты.

Процедура регистрации залога

На основании статьи 339 ГК, договора о закладе имущества составляются исключительно письменно и удостоверяются нотариусом. Процедура оформления включает подготовку документов, составление договора, нотариальное заверение и регистрацию объекта в ЕГРП (единый реестр прав на владение недвижимостью). Для нотариального заверения необходимо предоставить:

документ, подтверждающий владение недвижимостью (земля, квартира, комната, дом и пр.);
кадастровый паспорт объекта залога;
действительную выписку из реестра ЕГРП;
заключение оценщика, отображающее данные о стоимости имущества;
договор займа (кредита);
гражданский паспорт залогодателя.

Если объект залога расположен на земле по договору аренды, для оформления закладной необходимо предоставить договор залога имущественных прав. Имущество страхуется, если другие требования не обусловлены залоговым договором.

Совместное заявление залогодержателя и должника, заверенное нотариально, является основанием для оформления залога региональным отделением Росреестра. Кроме того, инициатором регистрации может быть нотариус. Оформление предусматривает уплату государственного сбора (пошлины). Фактом регистрации залоговых объектов является запись, отражающая сведения о залогодержателе, объекте и сумме залога.

Специфика регистрации движимого залогового имущества

Законодательством не предписана обязательная регистрация сделок с залоговым движимым имуществом. Поэтому автомобили, сельскохозяйственная или специальная техника передаются по договору. Нотариальное удостоверение сделки помогает обезопасить залогодержателя от неблагонадежности должника, который может продать имущество без согласия кредитора.

Закон № 4462 является основанием для нотариуса, который оформляет сделку о залоге движимых имущественных объектов. При этом нотариус обязуется зарегистрировать сопутствующее уведомление, а затем – зафиксировать в реестре информацию о предмете сделки.

Инициаторами уведомления о залоге движимых имущественных объектов имущества выступают должник и залогодержатель. В документе указываются: реквизиты сторон, описание имущества (включая и рыночную стоимость), дата заключения сделки. Период подачи уведомления составляет до 3-х рабочих дней, начиная с момента подписания договора. Имущественные объекты по сделке передаются залогодержателю на хранение без права их использования/реализации.

Источники:

http://ilex.by/priem-bankom-v-zalog-imushhestva-na-chto-obratit-vnimanie/
http://zen.yandex.ru/media/id/5b84df3fa459c800a93104a0/5df4f700bc251400ac97a7e4
http://pravoved.ru/question/2086640/
http://infonovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/registracia-dogovora-zaloga-nedvizimogo-imusestva-v-rosreestre.html
http://advokat-malov.ru/obyazatelstva/gosudarstvennaya-registraciya-i-uchet-zaloga.html
http://utmagazine.ru/posts/15282-registraciya-zaloga

голоса

Рейтинг статьи