4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Содержание

Договор дарения квартиры с обременением

Дарственная на квартиру с обременением

Договор дарения с обременением – вид сделки, встречающийся достаточно часто. Не всегда лицо может предоставить квартиру в полное распоряжение одаряемому, так как она может быть интересна третьим лицам или же самому дарителю недвижимости.

При заключении договора, необходимо с предельной чёткостью обозначить права и обязанности, вытекающие из такого рода сделки. Какие виды обременения существуют и как правильно заключить соглашение, чтобы свести возможные риски к минимуму?

Договор с обременением

Дарение имущества является по своей природе безвозмездной сделкой. Тем не менее возможности дарителя не всегда безграничны. Недвижимость может быть интересна государству, выступать предметом ипотеки или аренды. Даритель не всегда вправе повлиять на снятие обременения с квартиры. Обычно сведения о соответственных ограничениях включаются в Росреестр недвижимости. Кроме того, сам даритель иногда, заключая соглашение, желает остаться в квартире за неимением иного жилья. Таким образом, инициатором применения ограничений может выступать и собственник квартиры, и третьи лица.

Все перечисленные случаи ограничивают одаряемого и влияют на его возможности распоряжения имуществом в дальнейшем, после вступления в законную собственность.

Обременение бывает двух типов:

  1. Ограничение действий одаряемого (допустим, выделение комнаты дарителю).
  2. Накладывание дополнительных обязанностей (к примеру, содержание с иждивением).

Даритель в каждом случае обязан предупредить другую сторону сделки о том, что передаваемое имущество ограничено в использовании или требует осуществления определённых обязанностей. Одариваемый может отказаться от такого рода сделки и не вправе принять лишь квартиру без дополнительных условий.

Основное отличие от обычной сделки заключается в том, что договор дарения квартиры с обременением с первого взгляда не носит безвозмездного характера – основного требования к подаркам.

Судебная практика определяет возмездность как встречное предоставление явной выгоды со стороны одаряемого. В случае если это будет доказано, сделка будет считаться недействительной.

Встречное предоставление запрещает приобретать выгоду именно дарителю и не касается третьих лиц. К примеру, в случае с сервитутом, когда идёт речь о праве прохода через участок, условия договора не будут считаться нарушенными. Дарственная с пожизненным проживанием не является встречной, так как часть прав на имущество отчуждается безвозмездно.

Явная выгода трактуется как заинтересованность дарителя в оформлении договора. Например, сделка, где даритель обязуется отдать безвозмездно квартиру при условии, что ему будет подарена другая ценная вещь, не будет считаться законным. Тем не менее символическая плата за квартиру считаться обременением не может.

Дарственная с обременением всегда является безвозмездной, но даритель иногда имеет право выдвинуть некоторые требования. Обычно новый собственник после вступления в законные права сталкивается со снижением качества передаваемого имущества или обязанностью исполнения определённых требований, предусмотренных сделкой.

Виды обременений

Требования дарителя или третьих лиц могут быть различными. Каждый из видов обременений влечёт определённые последствия как для дарителя, так и для одаряемого. Приступая к заключению договора, сторонам необходимо быть особо внимательными при оформлении сделки.

Содержание договора

Соглашение о дарении с обременением должно быть составлено без нарушения требований законодательства. Кроме основных условий договора, детально прописываются права и обязанности сторон.

Договор с обременением должен содержать в обязательном порядке следующую информацию:

  • реквизиты и паспортные данные сторон;
  • предмет договора (так как это недвижимость, её параметры должны быть конкретизированы);
  • цена недвижимости (сделка дарения облагается подоходным налогом);
  • вид обременения (в этом разделе договора приводятся определения размеров площади, переходящих к новому владельцу и остающихся у дарителя, сведения о заинтересованных лицах с указанием их реквизитов, другие характеристики обременения);
  • ограничения в использовании и распоряжении недвижимостью, вытекающие из вида обременения;
  • если в соглашении идёт речь об иждивении, указываются сроки уплаты и размеры рентных платежей;
  • описание условий передачи жилья;
  • ответственность сторон и способ разрешения спорных ситуаций.

Правильно составленный договор должен быть максимально конкретизирован, так как в случае нарушения его условий суд сможет принять справедливое решение. В соглашении должны быть не только обозначены характеристики подарка, но также прописаны права и обязанности сторон и вид обременения недвижимости.

Регистрация обременённой недвижимости

Право собственности на квартиру одаряемый приобретает только вследствие её регистрации.

Одариваемое лицо должно подать следующие документы для регистрации:

  • договор дарения;
  • заявление с просьбой о проведении регистрации права собственности на недвижимость, принимаемую в дар;
  • оригиналы и копии паспортов;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • техническую документацию на жильё, взятую в БТИ (бюро техинвентаризации);
  • информацию о количестве людей, которые зарегистрированы в квартире;
  • документ, подтверждающий отсутствие долгов перед ЖЭО (жилищно-эксплуатационной организацией) у дарителя;
  • свидетельство о правах дарителя на владение недвижимостью;
  • если квартира находится в совладении с супругом или иными лицами, даритель должен предоставить нотариально заверенное соглашение совладельца о том, что он не против осуществляемой сделки дарения;
  • доверенности, в случае если стороны имеют представителей;
  • если одариваемым выступает несовершеннолетнее, недееспособное или дееспособное не в полной мере лицо – разрешение государственных органов, занимающихся опекой и попечительством;
  • документ, подтверждающий обременение (это может быть справка банка, решение суда или иной документ).

Чтобы снять обременение, необходимо также обратиться к регистратору, представив ему доказательство того, что оснований для ограничений пользования и распоряжения более нет. Так, свидетельство о смерти получателя ренты прекратит обременение с пожизненным иждивением, а платёжные документы, подтверждение банка и кредитный договор помогут снять обременение в виде ипотеки.

Снять ограничения можно также обратившись в государственные органы.

Договор дарения с обременением

Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества. Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами). Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.

Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.

Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.

Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель, передает или обещает передать другой стороне, одаряемому, вещь или имущественное право.

Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:

  • реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
  • консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).

С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.

С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.

При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.

Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:

  1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
  2. Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
  3. За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
  4. Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.

Отсутствие платы за проживание в квартире так же немаловажно, потому что договор по общим правилам гражданского законодательства предполагаются как возмездные.

Состояние на регистрационном учете дарителя, имеет значение в случае отчуждения одаряемым собственности, важность этого пункта состоит в том, что при реализации квартиры, в регистрирующий орган, должна предоставляться выписка из домой книги, в которой записаны лица состоящие на учете. Тем самым, будущие собственники лишаются возможности ссылаться на то обстоятельство, что они не были осведомлены о таком обременении как пожизненное проживание стороннего лица. Приобретение ими жилья в таком состоянии, заочно дает согласие на факт владения и проживания посторонним гражданином недвижимости.

Дарение с обременением недвижимости (квартиры или дома)

Под обременением недвижимости понимается ограничение прав собственника в отношении имущества. Как правило они касаются отчуждения собственности.

Виды обременений жилья:

  • сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Например, сосед может пользоваться Вашим участком для прокладки через него собственного водоснабжения;
  • ипотека — самый распространенный вид. При нем жилище является залогом банка, гарантией оплаты за имущество. Право собственности в отношении жилища не является абсолютным, поэтому любые действия с подобным имуществом нужно совершать после соглашения с банком;
  • арест — является обеспечительной мерой в силу решения суда;
  • пожизненная рента на содержание — ее мы рассмотрим чуть позднее.
  • аренда — если на момент отчуждения имущества оно находится в аренде, его можно реализовать. Но права арендатора при этом не должны быть соблюдены новым собственником, в соответствии с договором аренды, вплоть до конца обозначенного срока.
Читать еще:  Дополнительное соглашение к договору дарения

Если собственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель не может совершать сделки от его имени, если будет отсутствовать согласие органов опеки. Кроме того, регистрационный орган не одобрит такую сделку.

Так как процедура отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации, то и отказ должен проходить в таком же порядке. Даже если подарок был обещан в будущем и потенциальный собственник еще не вступил в свои права, отказ должен быть письменным. Если договор консенсуальный, то права и обязанности дарителя, в случае его смерти, переходят к наследникам.

Квартира, которая взята в ипотеку, не может быть подарена до полного погашения кредита, то есть должен быть заключен договор дарения в будущем (консенсуальная сделка). Вариант перевода долга для неплатежеспособных заемщиков, маловероятен, так как новый заемщик станет хозяином квартиры, оставшейся у банка в залоге. Дар лучше предложить в денежной сумме, достаточной для погашения задолженности.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество. В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме. Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.

Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.

При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.

Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.

Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.

Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек). В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика. Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.

Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.

Заключение

Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.

Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.

Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.

Дарение квартиры с обременением: Все что нужно знать от А до Я

Дарение недвижимости является довольно распространенной юридической сделкой. Наиболее распространена подобная сделка по отчуждению собственности между близкими родственниками, поскольку не требует уплаты подоходного налога. На практике нередко используется дарение квартиры с обременением, как наиболее устраивающий участников договора вариант. Подобный вид передачи имущества имеет свои важные особенности, порой дарственную нельзя оформить до снятия ограничений.

Что такое обременение?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выполнить любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Обременением называются ограничения различной формы, которые обязательно прописываются документально и обязательны к исполнению сторон. Законодательный запрет на распоряжение своей собственностью приводит к невозможности проведения безвозмездной сделки. Становясь новым собственником, гражданин приобретает не только права, но обязанности, в том числе неисполненные прежним собственником.

Обременение должно быть отображено в Росреестре, сведения по ограничению права распоряжения отражаются в реестре ЕГРН. Указывается, каким органом и на какой срок наложен запрет на юридические сделки с недвижимостью. Сведения находятся в свободном доступе и получить выписку о наличии обременений из ЕГРН может любое заинтересованное лицо. Кроме отраженных в реестре явных обременений, закон предусматривает наличие скрытых запретов на распоряжение собственностью: договор пожизненной аренды или ренты.

Виды обременений

Ни при каких условиях не получится подарить недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или недееспособному владельцу. Если в случае купли-продажи квартиры органы опеки могут положительно рассмотреть представленный вариант для улучшения условий проживания, то подобную дарственную нельзя зарегистрировать в Росреестре.

Договор дарения является безвозмездной сделкой, заключается при согласии обеих сторон. Нельзя оформить дарственную на условиях пожизненного проживания прежнего собственника. Такой пункт сделает договор нелегитимным, но можно составить договор пожизненной ренты, когда после смерти владельца имущество перейдет к указанному в договоре гражданину.

Если существует обременение в виде ипотеки или потребительского кредита, то согласие кредитной организации при оформлении дарственной необходимо. Вопрос решается в индивидуальном порядке, может быть переписан ипотечный договор на нового владельца или обязательства останутся за первоначальным плательщиком.

Пример. Гражданин решил передать квартиру двум совершеннолетним детям в равных долях. Требование по оплате ипотеки сохранились за прежним собственником, но квартира была переоформлена на детей. При этом один ребенок не обязан платить налог на имущество, второй, проживая за границей, обязан оплатить 30% от стоимости дара как нерезидент РФ.

Довольно часто банки предлагают такой вариант: при жизни первого собственника он оплачивает ипотеку, в случае смерти обязанность по погашению кредита возлагается на одариваемого.

На практике нередким обременением является наличие зарегистрированных на жилплощади граждан. Выписать их новый собственник имеет безусловное право, но для этого потребуется судебное постановление. Момент неприятный, но при отсутствии права собственности у сторонних лиц нет оснований проживать у нового владельца.

Иногда квартира не может быть подарена по постановлению государственных органов, исполнительной или судебной инстанции. Например, опекун не имеет права подарить квартиру опекаемого гражданина или когда совместно нажитая недвижимость является исковым имуществом при разводе. Существует категория лиц, имеющих законное право на пожизненное проживание в объекте дарения. Как правило, это граждане, отказавшиеся от участия в приватизации.

Для разрешения данной ситуации возможны два пути:

  • предложить переехать в аналогичную квартиру с правом пожизненного пользования;
  • включить в соглашение пункт о пожизненном праве пользования долей площади.

Особенности дарения квартиры с обременением

Если речь идет об оформлении квартиры на одного из членов семьи, то возможные обременения оговариваются заранее. Договор должен включать пункты, отражающие возможные условия и обременения. Подписывая дарственную, новый собственник тем самым соглашается с указанными сведениями. Поскольку дарение после регистрации в Росреестре отменить крайне сложно, то все финансовые и прочие претензии будут предъявляться к одариваемому.

Поскольку обременение может существенно ограничить права нового владельца, то договор рекомендуется заключать у нотариуса. Специалист проверит на юридическую грамотность предложенный текст соглашения, даст свои рекомендации и замечания. Если даритель является лицом преклонного возраста, то может потребоваться заключение медиков о дееспособности гражданина. Не следует пренебрегать подобным требованием нотариуса, впоследствии такой документ может оградить от возможных притязаний третьих лиц.

Дарение считается свершившимся после регистрации в Росреестре и внесения изменений в данные ЕГРН. До этого момента действие может быть отменено каждой из сторон или в результате смерти одного из участников. Недвижимость автоматически переходит в наследственную массу. Принимая дар с обременением, одариваемый должен сознавать меру ответственности, которая полностью переходит к нему.

Риски сделки

Судебная практика подтверждает, что немало дарственных с обременением приходится впоследствии оспаривать в суде зачастую при поддержке адвокатов. Наиболее часто споры возникают в следующих ситуациях:

  • став собственником, новый владелец начинает получать платежные извещения от кредиторов, по исполнительным листам (например, по квартплате). Отменить договор по суду можно на основании того, что сведения не были указаны в тексте договора;
  • договор зарегистрирован с незначительным опережением возникновения обременения, о чем не было своевременно получено сведений. Такая ситуация потребует длительного судебного процесса и результат его зависит от множества факторов.

Значительно снизить риски при столь сложном юридическом действии можно, проконсультировавшись с профильным юристом или оформив договор нотариально.

Заключение сделки

Подписание договора дарения с обременением отличается от стандартных договоров указанием пунктов о существующих ограничениях. Последовательность шагов:

  • составление договора участниками сделки;
  • составление и проверка пакета необходимых сведений;
  • нотариальное заверение договора дарения;
  • регистрация права нового владельца в МФЦ или Росреестре;
  • получение нового свидетельства о собственности и выписки из единого реестра.

Договор дарения квартиры с обременением

Текст дарственной с особыми условиями должен содержать обязательные пункты.

  1. В заголовке документа указывается вид обременения.
  2. В шапке отражаются личные сведения сторон, дата составления документа.
  3. Указываются уникальные данные объекта дарения: адрес, технические характеристики, данные кадастрового паспорта.
  4. Описывается порядок ограничения и данные заинтересованных лиц (организаций).
  5. Подробно описываются имущественные ограничения.
  6. Исчерпывающий список прав и обязанностей сторон.
  7. Правила разрешения споров и штрафные санкции за неисполнение договора.
  8. Отражается порядок регистрации дарственной в Росреестре.

Наиболее важным является пункт, касающийся обременения. Сам факт подтверждается соответствующими документами, имеющими юридическую значимость на момент составления договора. Участники ставят подписи, тем самым соглашаясь с текстом дарственной.

Образцы договоров дарения с обременением

В зависимости от существующих ограничений потребуется конкретный вид бланков. Например, на дарение с пожизненным проживанием дарителя или при дарении ипотечной квартиры. При заполнении требуемого образца следует учесть конкретные обстоятельства юридической сделки.

Рекомендуется соглашаться на дарение с обременением, если стоимость квартиры значительно превышает возможные взыскания и обязательные платежи. Если все пункты соглашения заполнены грамотно и не оставляют сомнительных моментов, то договор будет считаться законным при любых обстоятельствах.

Как составлять и куда подавать договор дарения с обременением

Делать и получать подарки, крупные или незначительные, доводилось всем. Как правило, особых юридических сложностей это не вызывает. Однако если речь идет о подарке особо ценном и к тому же облагаемом определенными обязательствами, не обойтись без дарственной.

К примеру, чтобы подарить недвижимость – квартиру, дом или участок земли – недостаточно устного соглашения. Главным пунктом в этой сделке будет передача права собственности. Именно эту проблему и призван решить договор дарения. О том, как организовать такой договор, и что делать, если подарок сопровождается особыми условиями, мы и поговорим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Договор дарения

Договор дарения, также известный в быту как дарственная – это способ официально передать имущество одного лица другому. Его отличие от всех других договоров в том, что даритель при этом не получает ничего взамен: любая выгода с точки зрения дарителя делает договор недействительным.

Дарение может быть реальным, когда условия договора исполняются сразу же, или консенсуальным, когда даритель откладывает свой подарок до определенного момента или выполнения каких-либо условий.

Когда речь идет о дарственной, мы подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, например, автомобиля или драгоценностей. Однако договор дарения можно оформить не только на них, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарить разрешено не только имущество, но и имущественное право; также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.

Обратите внимание! Дарителем не имеет права выступать несовершеннолетний, поскольку он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не накладываются, но сделку заключает законный представитель.

Несмотря на полную безвозмездность дарения, при составлении договора даритель вправе вписать условия, при которых делает подарок: к примеру, подарить квартиру с тем условием, чтобы даритель имел право проживать в ней, или какую-то ее долю. Напомним также, что дарственная – это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он вправе оформить отказ от подарка.

Что такое обременение

Договор дарения – это процедура менее сложная, чем купля-продажа, и зачастую более удобная, чем завещание. Тем не менее, при получении подарка необходимо учитывать все условия, которые к нему прилагаются. К ним относится, например, обременение: вполне обычная, но не каждому удобная ситуация.

Обременением называют факторы, при которых недвижимость находится не в полной собственности владельца. При этом, несмотря на ограничения во владении, подарить такую недвижимость можно, как и продать, однако это потребует как минимум согласия лица, обладающего правами на предмет дарения.

Впрочем, каждый случай потребует отдельного подхода. Их мы и разберем в следующем разделе.

Дарение с обременением недвижимости

Есть несколько вариантов обременения:

При этом первые три – ипотека, аренда и арест имущества – относятся к внешним законным обстоятельствам, а сервитут и пожизненная рента прописываются в договоре самим дарителем и выступают его собственными условиями.

Читайте также:

Виды обременения

Рассмотрим подробно каждый вид обременения:

  1. Ипотека. При заключении договора ипотеки жилье, ради которого договор и заключается – это залог. Следовательно, пока ипотека не выплачена, недвижимость принадлежит банку-заимодателю и в полное владение получить ее нельзя. При дарении такого жилья придется либо погасить долг сразу же, либо получить одобрение банка, выдавшего ипотеку дарителю. Это может оказаться не так просто: одаряемого попросят доказать способность выплатить кредит вместо дарителя.
  2. Аренда. Поселяя в свое жилище арендаторов, владелец вынужден ориентироваться на срок арендного соглашения и, следовательно, их проживания в помещении. Конечно, предъявить права собственности на недвижимость арендаторы не могут, однако и заставить их съехать раньше времени окончания соглашения не получится. Таким образом, одаряемый получит квартиру, но не сможет ею воспользоваться, пока договор с жильцами не истечет.
  3. Арест. Жилье может быть арестовано за неуплату долгов, тогда сделки с участием этого жилья совершать нельзя. Если арест не сняли после решения долгового вопроса, придется делать это через суд. Иначе договор дарения будет признан недействительным.
  4. Сервитут. Сервитут – это ограниченное право на использование чужой недвижимости. Такое обременение накладывает сам даритель: при оформлении дарственной он оставляет за собой право проживать, например, в одной из комнат подаренного дома. Подобные сделки не редкость, особенно среди родственников, которые хотят сделать подарок и не лишаться при этом места жительства. Такие договоры важно составлять внимательно: их безвозмездность считается спорной и сделку могут счесть недействительной.
  5. Пожизненная рента – тоже особый тип обременения при договоре дарения на недвижимость. Представим, например, что пожилой человек, нуждающийся в уходе из-за возраста или болезни, оформляет дарственную на свою квартиру. При этом он прописывает пожизненную ренту. Тогда новый владелец – родственник или другой близкий человек – при получении квартиры получает и обязанность содержать дарителя. Под вопросом здесь может оказаться не только безвозмездность сделки, но и дееспособность дарителя на момент ее заключения.

Важно! Из-за частых расхождений в вопросе, считается ли безвозмездным дарение с пожизненной рентой, такие сделки чаще всего оформляют как самостоятельный вид договора.

Как оформить договор дарения квартиры с обременением

Итак, дарственная – это договор, который может быть признан недействительным, если будет доказан его не безвозмездный характер. Учитывая это, все условия, которые вы хотите внести при его составлении – и особенно обременение – важно как можно четче прописать.

Договор дарения: содержание

Вступление к договору обязательно содержит в себе дату и место его заключения, а также всю необходимую информацию о сторонах договора: дарителе и одаряемом. Здесь прописывают ФИО, адреса проживания и паспортную информацию обеих сторон.

Первым пунктом в договоре дается описание его предмета. Здесь оговаривается, что даритель передает, а одаряемый принимает в дар недвижимое имущество. В этом же пункте описывается сама отдаваемая в дар недвижимость: необходимо дать ее адрес, все характеристики, а также привести документ, подтверждающий, что даритель – собственник.

Далее в договоре речь идет о состоянии квартиры как собственности. Здесь расписывают обременения и ограничения либо их отсутствие. Не забудьте: если квартира не обременена залогом, ипотекой, арендой или другими условиями, это тоже должно быть открыто заявлено в договоре. При необходимости здесь же прописывают стоимость недвижимости.

В следующем пункте прописывают права и обязанности сторон. Даритель вправе ввести условия дарения, упомянутые в статье ранее. Указывают также обязательства соблюдения договора: даритель информирует одаряемого обо всех имущественных правах третьих лиц, одаряемый обязуется соблюдать их и приведенные в договоре условия владения подаренным жильем. Все не указанное в договоре, таким образом, регулируется законодательством Российской Федерации.

Завершается документ заключительными положениями. В них указывают порядок получения одаряемым как имущественного права, так и самого имущества, формальную информацию и необходимые реквизиты сторон.

Бланк Договора дарения скачайте здесь

Как зарегистрировать договор дарения

Дарственную с обременением на квартиру не обязательно заверять у нотариуса, но это делают при желании обеих сторон. Однако договор дарения с обременением или без подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Делают это лично, по почте, через МФЦ или электронное заявление. Последнее, впрочем, требует усиленной квалифицированной электронной подписи, которая есть далеко не у всех.

Способ подачи через МФЦ, как правило, наиболее удобен, поскольку такие организации есть в шаговой доступности у большинства граждан.

Однако обработка в МФЦ потребует дополнительного времени, и если у вас есть повод торопиться, лучше записаться на прием в Росреестр самостоятельно.

Ещё о Договоре дарения:

Сопроводительные документы,

Список документов, нужных для оформления дарственной, за счет обременения на имущество больше, чем при составлении обычной дарственной.

Приведем все документы, которые могут потребоваться:

  • паспорта обеих сторон (не забудьте сделать копии);
  • сама дарственная в трех экземплярах: для дарителя, одаряемого и в Росреестр;
  • сведения о рыночной стоимости объекта;
  • выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на жилплощади;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т. д.)
  • договор пожизненной ренты, если таковой нужен;
  • согласие совладельцев (например, супруга или, если на квартиру оформлена ипотека, банка-заимодателя);
  • согласие законного представителя одаряемого, если он есть.

Важно! Прежде чем подавать документы, убедитесь, что все необходимые пошлины уплачены. Среди них – госпошлина за регистрацию прав в размере 2000 для физических лиц, а также налог на дарение. Этот налог составит 13% от кадастровой стоимости квартиры, если даритель и одаряемый не близкие родственники.

Заключение

Обременение на имущество – весьма разнообразная категория, однако в большинстве случаев с ним связаны серьезные затруднения при дарении или после него. К примеру, квартиру, ставшую залогом по незакрытой ипотеке, скорее всего подарят вместе с долгом, а обременение арестом может вообще привести к отмене сделки и лишить вас этой квартиры. Поэтому важно обращать внимание на дополнительные условия при оформлении дарственной.

Оформляя с обременением, необходимо знать, как составить договор и какие документы нужны при подаче заявления. Чтобы сделку не признали недействительной и избежать подводных камней в условиях дарственной, следует очень внимательно составлять договор. Обратите внимание на все детали документа, и оформление дарственной не вызовет у вас затруднений.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Договор дарения с обременением

Дарственная – гражданско-правовая сделка, при которой одно лицо передает другому в дар имущество. Чаще всего оформление данного соглашения происходит в отношении недвижимости. Бывают случаи, когда даритель передает имущество, имеющее ограничения. Какие особенности имеет заключение договора дарения с обременением на квартиру в 2018 году?

Обременение – что это?

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца на объект недвижимости. При его наличии право на имущество возникает у третьих лиц, к которым оно даже может перейти во владение при определенных условиях. Собственник не имеет права распоряжаться обремененной квартирой без одобрения третьих лиц.

Гражданское законодательство устанавливает следующие типы обременения, которые накладываются на объект недвижимости:

  1. Залог, представляющий собой способ обеспечения исполнения обязательства. Ярким примером его применения служит оформление ипотечного договора.
  2. Сервитут, предоставляющий третьим лицам пользоваться недвижимостью, но строго в конкретных случаях. Данное обременение касается только земельных участков.
  3. Арест, являющийся судебной мерой в случае неисполнения должником обязательства по оплате задолженностей.

При наложении обременения на недвижимое имущество в обязательном порядке проводят регистрацию в органах Росреестра. Поэтому факт наличия ограничения будет прописываться в ЕГРН. Благодаря этому каждый человек, планирующий купить или принять в дар квартиру имеет возможность проверить ее на предмет обременения.

Также закон предписывает, что обремененным является имущество, в отношении которого заключены такие сделки как аренда жилья и рента с пожизненным содержанием. При заключении этих соглашений владелец не имеет права распоряжаться недвижимостью, пока сделка не прекратит свое действие.

Если одним из собственников квартиры является гражданин, не достигший совершеннолетия, то это тоже будет считаться ограничением.

Как осуществить сделку с разными видами обременения?

В зависимости от разновидности ограничения пути выхода для успешного заключения договора дарения будут разные. Поэтому стоит рассмотреть все нюансы подробнее.

Залог

Если квартира, которую планируется подарить, передана в залог банку или любой иной компании для обеспечения выплаты долга, то совершить с ней сделку допускается исключительно после получения согласия залогодержателя. Другим вариантом является только полное погашение задолженности, а потом уже заключение договора дарения.

Если у собственника есть во владении еще объект недвижимости, можно предложить его в качестве залога, а с обремененного снять ограничение.

Если не получается добиться одобрения залогодержателя, можно составить дарственную, которая будет подразумевать переход имущества в дар после погашения долга.

Рента с пожизненным содержанием

Суть данного договора заключается в том, что плательщик ренты обязан содержать рентополучателя до его смерти. Только после ухода из жизни последнего право собственности на квартиру переходит к лицу, выплачивающему содержание. Тогда только он сможет снять обременение и совершать любые сделки с имуществом, в частности и передавать в дар.

Аренда

При заключении договора аренды жилого помещения граждане, снимающие квартиру, не могут стать его владельцам. Но они имеют полное право пользоваться имуществом до окончания действия соглашения.

В данном случае при совершении дарения одаряемый не вправе жить в подаренном жилье, пока действует арендный договор.

Арест

При наличии ареста подарить квартиру можно только после его снятия. Договориться с органами власти не получится, поэтому не следует тратить время на уговоры. Накладывает арест исключительно судья, он же его и снимает в ходе досудебного или судебного разбирательства.

Пожизненное проживание

Есть еще такое специфичное обременение как пожизненное проживание граждан в квартире, не имеющих право собственности на нее. Обычно такое бывает, когда люди отказываются принимать участие в процессе приватизации, но сохраняют право постоянно пользоваться недвижимостью.

В данной ситуации для заключения дарения придется договариваться с проживающими лицами и одаряемым. Можно предложить жильцам иное жилье. Также можно обговорить с человеком, принимающим дар, возможность дальнейшего проживания с ним третьих лиц.

В последнем случае одаряемый должен четко понимать, что распоряжаться квартирой он сможет только с согласия жильцов.

Как оформляется договор?

Оформление дарственной на квартиру составляется в письменной форме. Для его заключения необязательно обращаться к нотариусу. Но переход права собственности должен быть зарегистрирован в органах Росреестра в обязательном порядке.

Для этого понадобится собрать следующие бумаги:

  1. Паспорт РФ обеих сторон.
  2. Свидетельство о рождении, если недвижимость передается гражданину, не достигшему возраста 18 лет.
  3. Документы на недвижимое имущество.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Письменное согласие супруга на передачу жилого помещения в дар.

Вместе с данным перечнем бумаг необходимо подать заявление на проведение регистрации. Если с документами все в порядке, то одаряемый сможет получить свидетельство о праве собственности уже спустя 7 дней.

Несмотря на то, что законодательство не обязывает граждан заключать договор дарения в нотариальной конторе, желательно все же привлечь нотариуса. Это позволит избежать возможных неблагоприятных последствий, к примеру, оспаривания дарственной.

Но при участии нотариуса придется оплатить сбор. Он разнится в зависимости от того, сколько стоит передаваемое в дар имущество. Меньше всего оплата предусмотрена для сторон дарения, являющихся родственниками.

Таким образом, заключение договора дарения с обременением имеет много нюансов в зависимости от типа ограничения. Перед совершением сделки стоит проверить недвижимость на предмет наличия обременительной отметки.

Все за и против договора дарения с обременением

Договор дарения с обременением порой является единственным возможным способом получить желанную недвижимость в собственность. Под ним подразумевается, что квартира имеет определенные ограничения по использованию. Но в получении и в передаче в дар такого сложного имущества возникает немало трудностей. Прежде чем решиться на его принятие следует разобраться в сути обременений и их основных типах. Полезно будет понять все тонкости и тем, кто стремится преподнести в дар «сложную» квартиру.

В чем суть обременения?

Обременением называют условия, запреты другие особенности, которые созданы для исключения некоторых возможностей обладателя прав на имущество осуществлять с ней определенные юридически значимые действия.

Обременения, могут быть, представлены в разном виде, а именно:

  • Ипотечный кредит. Самым популярным видом обременения считается ипотека. То есть право собственности на квартиру человек имеет, а вот распоряжаться ею без ведома и согласия банка не может. Причина – нахождение в залоге.
  • Арест имущества. Зачастую подобный вид обнаруживается при разного рода долгах.
  • Пожизненная рента на содержание. Даритель в договоре устанавливает условие, что одаряемый обязан содержать его или оставить проживать в той недвижимости, что была подарена.
  • Наличие детей, которые не достигли 18 лет в качестве собственников. Это прямое обременение, которое не дает возможности дарить квартиру или дом.

Важно! Если принято решение оформлять дарственную, невзирая на заявленные ограничения, придется решать, что делать с гарантией интересов лица или органа, в чью пользу наложено ограничение.

Суть дарственной

Существуют разные виды дарственных, при определенных условиях любую из них можно применить к недвижимости с обременениями. Дарственная – это двухстороннее соглашение, которое касается передачи в собственность от одного лица к другому определенного имущества на безвозмездной основе и без каких-либо условий. Это единственный вид подобного рода сделки.

Дарственная, может быть, оформлена двумя путями:

  1. Своими силами. Тот, кто составляет договор, берет на себя ответственность за его соответствие нормам закона. При этом не должны ущемляться права вашего оппонента.
  2. При помощи нотариуса. Этот вариант проще, так как не нужно думать о содержании, все согласно нормам законно предусмотрит юрист. Конечно, за его услуги придется заплатить.

Пользование услугами нотариуса в любом случае потребуется, если дарится доля в праве собственности на недвижимое имущество.
Что касается определения вида дарственной на квартиру с обременениями, следует учитывать некоторые нюансы в том числе тип обременения. Доступные варианты:

  1. Типовая форма. В ней содержаться данные касательно сторон, предмета, описывается факт передачи в дар. Собственник уступает свои права по факту оформления сделки.
  2. Обещание дарения. Часто такой вариант применим именно для квартир с обременением. Пример, в подобном соглашении прописывается, что имущество перейдет во владение одаряемого только после выплаты дарителем ипотеки или после снятия ареста и т. д.
  3. Дарственная при жизни дарителя. Подобный договор может оформляться, только когда владелец квартиры жив. Причем в соглашении указывается, что если в право собственности одаряемый не вступил до момента кончины дарителя, договор аннулируется.
  4. Третьему лицу. Сделка может включать данные касательно передарения. То есть в первичном соглашении, может, сразу указывается пункт о возможности передачи в пользу третьего лица.
  5. С описью. Такой вариант практикуется, если в самой квартире содержится ценное наполнение.
  6. В пользу двух лиц если квартира дарится супружеской паре, детям. При этом оба лица имеют на нее равные права, то есть каждый из них имеет равную часть в недвижимости.
  7. Между родственниками.Подобный аспект влияет на налог. Если родство при оформлении договора доказано (нужны документы), то не придется уплачивать 13% в пользу государства.
  8. Приватизированная недвижимость или материнский капитал. Первый факт в обязательном порядке указывается в дарственной. Что касается материнского капитала, если он был использован для покупки недвижимости, то подобную сделку в обязательном порядке проверяют органы опеки. Основная цель – убедиться, что права ребенка не нарушены.

Особенности дарения квартиры с обременениями или как правильно заключить договор

Выбор того или иного вида дарственной зависит от типа наложенного обременения. Рассмотрим самые распространенные варианты и способы решения ситуации.

Залоговая недвижимость

Хотя квартира находится в залоге у банка, формально владелец может ее подарить. Все что нужно – это получить разрешение от банка или от другой организации, в пользу которой выбран такой залог, в этом и состоит основная проблема. Для снятия обременения можно выполнить следующие действия:

  1. Предложить в качестве залога иной объект, который не уступает по стоимости, качествам и соответствует требованиям учреждений к залоговому имуществу.
  2. Провести переоформление залогового обязательства на одаряемого.

Для любого из представленных действий, конечно же, нужно согласие учреждения. Если компромисса достичь не удалось, даритель может оформить дарственную с последующим обязательством передать дар после выплаты кредита, то есть когда имущество перестанет быть объектом залога.

Судебный арест

Оформить договор дарения, возможно, только после снятия ареста. Снять обременение или предложить взамен иное невозможно особенно, если дело касается права на жилое помещение.
Снять арест может только суд, досрочное же разрешение ситуации, возможно, в случае добровольного исполнения ответчиком исковых требований. А также суд может предложить установить запрет на иное имущество.

Рента

Еще один вариант, как может быть узаконена сделка дарения – это рента. Подразумевается, что подписывается соглашение о пожизненном содержании, согласно которому одаряемый содержит дарителя до его смерти. На это время он не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и станет полноценным владельцем только после смерти дарителя.

Важно! Данный тип один из самых распространенных в нашей стране.

Доверительное управление

Суть сделки в передаче квартиры одного лица другому на определенный период. Подобная собственность является полноценной и подлежит обязательной регистрации. Но при этом долги, в том числе и коммунальные оплачиваются самим хозяином, на временного собственника они не могут перекладываться.

Пожизненное проживание

Еще один очень распространенный вариант, хотя и довольно специфический. В данном случае даритель передает во владение второму лицу имущество, но при этом оставляет за собой право пожизненного проживания. Конечно, за время пока даритель будет жив что-либо делать, с таким даром не выйдет. Имеется в виду продажа, сдача в аренду и прочее, по крайней мере, по рыночной цене.

Важно! Если нужно продавать недвижимость, ранее подаренную с условием пожизненного проживания, то дарителю необходимо предоставить аналогичную жилплощадь.

Плюсы и минусы для обеих сторон

Даритель получает следующие возможности для себя:

  • Он остаток жизни гарантированно будет иметь жильплощадь.
  • Подобный договор защищает его права в случае смены (в худшую сторону) материального положения.
  • В отдельных случаях даритель имеет право в дарственной прописать иных лиц с возможностью проживания на жилплощади.
  • Проживание без платы.
  • Сохраняется регистрация.
  • Даже если произойдет продажа, даритель сохраняет свои права на проживание.
  • Одаряемый, не имеет права создавать преграды для использования недвижимости.

Кончено, недостатки тоже есть, среди них:

  1. Даритель не получает никакого возмещения, он также не может рассчитывать на содержание, уход или любую денежную помощь. В случае требования подобного договора уже не будет дарственной, и его легко признать ничтожным.
  2. Данные о наличии такого условия договора не отображаются в Росреестре.
  3. Даритель не может запретить одаряемому распоряжаться недвижимостью, так как он того пожелает.

Что касается одаряемого, то все преимущества — безвозмездное получение недвижимости. Он может самостоятельно распоряжаться им, как пожелает при этом, не нужно ухаживать за дарителем, лечить его, обеспечивать. В отношении минусов все так же очевидно. Основная проблема – невозможность препятствовать проживанию в подобной квартире бывшего собственника. При желании продать, на рыночную цену рассчитывать не приходиться.

Уточнение порядка пользования

Если выбран метод дарения с пожизненным проживанием очень важно определить порядок пользования. В нем следует прописать следующие моменты:

  • Лицо, которое передает в дар недвижимость, пользуется только одной комнатой.
  • После кончины дарителя, одаряемый становиться единственным владельцем недвижимости.
  • По обоюдному согласию разрешается использование квартиры третьим лицом. Чаще всего – это ребенок (дети) одаряемого.
  • В полноценное пользование после смерти дарителя вступает именно тот, на кого была оформлена дарственная.

Рента и пожизненное содержание: в чем разница

Выше мы рассмотрели 2, казалось бы, очень похожих варианта дарения квартиры с обременением – рента и пожизненное проживание. Отличия на самом деле есть и они существенные. Для одаряемого предпочтительней и легче второй вариант, для дарителя первый.

Источники:

http://zhiloepravo.com/oformlenie/darenie/dogovor-obremeneniem.html
http://darstvennaja.ru/zapreshhenie-dareniya/zapret/s-obremeneniem/
http://rukazakona.ru/zhilischnoe-pravo/192-darenie-kvartiry-s-obremeneniem-obrazec.html
http://101jurist.com/nedvizhimost/darenie/s-obremeneniem.html
http://yur-pomoshch.info/o_nasledstve/darstvennaya/dogovor-dareniya-s-obremeneniem
http://stranazakonov.com/nedvizhimost/darenie/vse-za-i-protiv-dogovora-dareniya-s-obremeneniem

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Adblock
detector