1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды государственного имущества с правом выкупа

Приложение N 14. Типовой договор аренды государственного имущества без права выкупа

Приложение N 14

к приказу Министерства земельных

и имущественных отношений

от 7 февраля 2008 г.

Типовой договор N ______
аренды государственного имущества без права выкупа

1. Общие положения

1.3. Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с «__» ____________ ______ г. по «__» ____________ ______ г.

Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с «__» ____________ ______ г. в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1.4. Передача имущества в аренду не влечет за собой передачу права собственности на это имущество.

1.5. Имущество, передаваемое в аренду Арендатору, не может быть предметом залога или иным образом отчуждено Арендатором без согласования с Арендодателем.

1.6. Имущество, переданное в аренду, учитывается на балансе Арендатора.

1.7. Собственностью Арендатора являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, а также произведенная им продукция и полученные доходы.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором по согласованию с Арендодателем, по истечении срока действия настоящего договора Арендодателем не возмещается.

1.8. Стоимость сданного в аренду имущества увеличивается за счет улучшений, как отделимых, так и неотделимых, произведенных Арендатором за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, оставляемых в его распоряжении, и не влечет повышения арендной платы.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью Арендодателя.

1.9. Полное восстановление и ремонт арендованного имущества осуществляются за счет средств Арендатора, а также за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, оставляемых в распоряжении Арендатора. Полностью самортизированное оборудование Арендатор имеет право списывать в установленном порядке с согласия Арендодателя.

1.10. Настоящий договор в соответствии со статьей 428 Гражданского кодекса Российской Федерации является договором присоединения.

Изменение существенных условий предоставления в аренду имущества в результате принятия иного решения Правительства Республики Башкортостан, чем было установлено при заключении настоящего договора, влечет за собой безакцептное изменение условий настоящего договора. При этом обязанность уведомления Сторон об изменении существенных условий договора возлагается на Арендодателя.

1.11. Стороны признают, что они надлежащим образом извещены обо всех условиях заключения и действия настоящего договора.

2. Размер и порядок внесения арендной платы

2.1. Расчет арендной платы за владение и пользование имуществом производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2007 года N 403, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

2.2. Размер арендной платы в течение срока действия настоящего договора подлежит досрочному пересмотру согласно издаваемым нормативным правовым актам о переоценке основных фондов и других материальных ценностей.

Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов или Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан.

При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора.

2.3. Новый расчет арендной платы направляется Арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.

Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу Арендатору, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись Арендатором либо его представителем.

2.4. Арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления Арендатору счета на оплату.

2.5. Расторжение или прекращение действия настоящего договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пеней.

2.6. В случае использования Арендатором имущества по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного имущества) в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование имуществом в размере и порядке, установленных настоящим договором.

2.7. Отказ Арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим Договором, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Арендодатель вправе:

3.1.1. Требовать от Арендатора своевременного внесения арендной платы;

3.1.2. Проверять по документам фактическое наличие, количество, техническое состояние и условия содержания, экономическую эффективность эксплуатации имущества, переданного по настоящему договору;

3.1.3. Привлекать для проверки соответствующие надзорные и контролирующие органы;

3.1.4. Требовать при прекращении действия настоящего договора возврата переданного имущества в полном объеме;

3.1.5. Требовать прекращения действия настоящего договора в случаях использования и эксплуатации арендованного имущества не по назначению или выявления уменьшения стоимости имущества по окончании финансового года.

3.2. Арендатор вправе:

3.2.1. Владеть и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора;

3.2.2. Оставлять у себя амортизационные отчисления, производимые от арендованных основных фондов, с целью использования их для ремонта и полного восстановления этих средств согласно подпункту 3.4.2 настоящего договора. По окончании действия настоящего договора свободный (неиспользованный) остаток амортизационных отчислений подлежит перечислению на счет Арендодателя;

3.2.3. Вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие стоимость арендованного имущества, по согласованию с Арендодателем.

3.3. Арендодатель обязуется:

3.3.1. Предоставить Арендатору имущество во временное владение и пользование согласно пункту 1.1 настоящего договора в надлежащем техническом состоянии, пригодным к использованию и эксплуатации;

3.3.2. Производить учет и контроль внесения арендной платы, соблюдения Арендатором условий настоящего договора;

3.3.3. Доводить до сведения Арендатора новый расчет арендной платы по настоящему договору в случае изменения размера и порядка внесения арендной платы за пользование имуществом.

3.4. Арендатор обязуется:

3.4.2. Обеспечивать сохранность арендованного имущества, поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, осуществляя в установленные сроки текущий и капитальный ремонты основных фондов за счет средств ремонтного фонда, а также осуществлять режим воспроизводства основных фондов за счет средств амортизационных отчислений, предназначенных на полное восстановление, в части финансовых ресурсов, полученных в аренду;

3.4.3. Своевременно вносить арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налог на добавленную стоимость и иные налоги;

3.4.4. По окончании срока действия настоящего договора возвратить Арендодателю:

арендованное имущество в состоянии, обусловленном настоящим договором;

свободный остаток амортизационных отчислений, произведенных от арендованного имущества, не использованный для его ремонта и восстановления;

3.4.5. Не предоставлять арендованное имущество в субаренду, а также иным образом распоряжаться им без согласования с Арендодателем;

3.4.6. Нести риск случайной гибели и бремя содержания арендованного имущества;

3.4.7. Если арендованное имущество приходит в негодность по вине Арендатора до окончания срока действия настоящего договора, то Арендатор возмещает Арендодателю недовнесенную им арендную плату за поврежденное имущество, а также иные убытки в соответствии с законодательством Республики Башкортостан.

Арендодатель не отвечает по обязательствам Арендатора. Арендатор не отвечает по обязательствам Арендодателя;

3.4.8. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за месяц о предстоящем продлении договора или о его расторжении как в связи с окончанием срока действия, так и при досрочном его расторжении.

При несвоевременной подаче заявления о продлении срока действия настоящего договора Арендатор может приобрести право на аренду государственного имущества на общих основаниях согласно пункту 6.4 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и ведения Реестра государственного имущества Республики Башкортостан.

4. Ответственность Сторон

4.1. Арендатор несет ответственность:

4.1.1. При невнесении в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки;

4.1.2. За несвоевременный возврат арендованного имущества начисляются штрафные санкции в размере 0,5 процента от стоимости имущества за каждый день просрочки;

4.1.3. За повреждение, уничтожение арендованного имущества Арендатор возмещает Арендодателю рыночную стоимость поврежденного или уничтоженного имущества;

4.1.4. Штрафы и пени, взыскиваемые в соответствии с подпунктами 4.1.1 — 4.1.3 настоящего договора, вносятся Арендатором на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан;

4.1.5. Уплата штрафов и пеней, установленных настоящим договором, не освобождает Стороны от выполнения возложенных на них обязательств или необходимости устранения нарушений.

4.2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества в соответствии с законодательством.

4.3. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении настоящего договора, или были заранее известны Арендатору, или должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества, проверки его исправности при заключении настоящего договора либо при передаче имущества в аренду.

4.4. Арендодатель не несет ответственности за убытки Арендатора, возникшие в результате его хозяйственной деятельности и не связанные с нарушением Арендодателем условий настоящего договора.

5. Изменение, расторжение, прекращение или продление договора

5.1. Изменение условий настоящего договора, его расторжение, прекращение или продление действия осуществляются по соглашению Сторон. Вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору.

5.2. Настоящий договор подлежит расторжению в случае нарушения одной из Сторон своих обязанностей по данному договору.

5.3. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

пользуется имуществом в целом или частично с нарушением условий настоящего договора или назначения имущества;

существенно ухудшает состояние арендованного имущества;

не производит капитального или текущего ремонтов арендованного имущества;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению);

отказывается вносить арендную плату на измененных условиях в случае, когда такие изменения внесены в порядке, предусмотренном настоящим договором;

нарушает иные условия настоящего договора.

5.4. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

Арендодатель не предоставил имущество в пользование Арендатору либо создал препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением имущества;

переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для пользования.

5.5. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия настоящего договора имеет право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Особые условия договора

6.1. Переоценка арендованного имущества производится Арендатором в соответствии с издаваемыми нормативными правовыми актами.

6.2. Арендодатель контролирует правильность проведения государственной переоценки арендованного имущества.

6.3. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего договора.

6.4. Реорганизация Арендодателя не является основанием для прекращения действия или расторжения настоящего договора.

7. Прочие условия

7.1. По всем вопросам, не предусмотренным настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации и Республики Башкортостан.

7.2. Споры по настоящему договору разрешаются путем переговоров, в случае недостижения согласия — Арбитражным судом Республики Башкортостан.

7.3. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, три из которых выдаются Арендатору, один — остается у Арендодателя.

7.4. При изменениях наименования, местонахождения, банковских реквизитов или при реорганизации Стороны обязаны письменно в двухнедельный срок сообщить друг другу об указанных изменениях или реорганизации.

8.1. Расчет(ы) годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан.

8.2. Акт приема-передачи имущества.

8.3. Перечни основных средств и прочих активов.

Выкуп арендованного имущества

За подробными консультациями обращайтесь к менеджерам по телефонам:
в Санкт-Петербурге:
+7 (812) 325-48-60
в Москве:
+7 (495) 223-27-69

В соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, арендованное имущество, если это предусмотрено договором или законом, может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены. Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой, если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору с правом выкупа и полностью внес выкупную цену, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке.

Читать еще:  Поставка по счету без заключения договора

Для того, что бы включить в условия договора возможность выкупа арендованного имущества, следует согласовать следующие существенные условия, без которых, договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе:

Для сторон важно также знать момент прекращения обязанности по внесению арендной платы т.к. в соответствии со ст. 624 ГК РФ у арендатора возникает право собственности на арендуемое имущество в момент исполнения обязанности по внесению выкупной цены, даже если срок аренды еще не окончился, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон дополнительно. Соответственно, если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды. В частности, например, в интересах арендодателя определить, что арендатор прекращает уплачивать арендную плату только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Стоит иметь в виду, что включение в договор условия о выкупе (возможности приобретения арендованного имущества в собственность арендатора) стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.

Также необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.

В этом перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. 624 ГК РФ не упомянут. Следовательно, после вступления в силу Закона N 178-ФЗ включение в договор аренды государственного или муниципального имущества условия о выкупе неправомерно и последующий переход права собственности на имущество на основании такого условия невозможен.

Однако если договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, а именно до 26 апреля 2002 г., и в нем было согласовано условие о выкупе имущества, то выкуп может быть осуществлен в порядке, установленном п. 12 ст. 43 указанного Закона.

Кроме того, п. 5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ предусматривает возможность установления отдельным законом особенностей, связанных с приватизацией государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Таким законом на сегодняшний день является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Договор аренды с правом выкупа (арендатор осуществляет арендные и выкупные платежи)

Договор аренды с правом выкупа

(арендатор осуществляет арендные и выкупные платежи)

г. [место заключения договора] [дата заключения договора]

[Полное наименование арендодателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и [полное наименование арендатора] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему Договору Арендодатель передает Арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

1.2. Объектом аренды является — [данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору] (далее — имущество).

1.3. Арендованное имущество переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения Арендатором всей обусловленной настоящим Договором выкупной цены.

1.4. Плоды, продукция и доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с настоящим Договором, являются его собственностью.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязан предоставить Арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в состоянии, соответствующем его назначению и условиям настоящего Договора.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Договора или назначением имущества.

2.2.2. Требовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд, в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.3. Арендатор обязан:

2.3.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

2.3.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора и в соответствии с назначением имущества.

2.3.3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

2.4.2. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор.

2.4.3. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим Договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1. Настоящий договор заключен сроком на [вписать нужное] с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

3.2. Срок действия настоящего договора продлению не подлежит.

4. Арендная плата

4.1. За пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату.

4.2. Выкупная цена имущества составляет [сумма цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС — [сумма цифрами и прописью] рублей.

4.3. Арендатор ежемесячно перечисляет [сумма цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС, из которых [сумма цифрами и прописью] рублей — платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а [сумма цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС, — арендная плата за пользование имуществом.

4.4. Платежи, установленные п. 4.3 настоящего Договора, вносятся не позднее [значение] числа каждого месяца.

5. Ответственность сторон

5.1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора он не знал об этих недостатках.

5.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении настоящего Договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

5.3. За просрочку уплаты платежей, установленных настоящим Договором, Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6. Изменение и прекращение договора

6.1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут.

6.2. По требованию Арендодателя Договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

6.3. Арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

6.4. По требованию Арендатора Договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора;

— имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

7. Заключительные положения

7.1. Передача имущества Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.2. В случае прекращения настоящего Договора арендованное имущество должно быть возвращено Арендодателю по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.3. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что имущество, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

7.4. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в судебном порядке.

7.5. Настоящий Договор подписан в двух аутентичных экземплярах — по одному для каждой из Сторон.

7.6. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.7 Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества Арендатору.

7.8. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

к договору аренды имущества с правом выкупа

Передаточный акт по договору аренды имущества с правом выкупа

(арендные и выкупные платежи)

г. [место подписания акта] [число, месяц, год]

[Полное наименование арендодателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и [полное наименование арендатора] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату имущество — [данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору] (далее — имущество).

2. Арендованное имущество переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной настоящим Договором выкупной цены.

3. Целевое назначение передаваемого имущества — [вписать нужное].

4. Обязательство Арендодателя передать имущество Арендатору считается исполненным после предоставления его Арендатору во владение и пользование и подписания Сторонами настоящего акта.

5. Настоящий акт составлен в 2-х экземплярах — по одному для каждой из Сторон.

Договор аренды с правом выкупа: правовые основы
Советы юриста

Продолжаем серию статей (см. журнал «Основные Средства» № 9, 10 за 2014 г.) с комментариями опытных юристов, рассматривающих сложные вопросы, с которыми сталкиваются владельцы дорожно-строительной и специальной техники.

В соответствии со статьей 624 ГК договор аренды может содержать условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора после истечения срока аренды или ранее при условии выплаты всей выкупной цены. Если такое условие не предусмотрено договором, можно его прописать в дополнительном соглашении.

Президиум ВАС РФ (Постановление от 01.03.2005 № 12102/04) рассматривает договор аренды с правом выкупа как смешанный договор, ведь он содержит в себе элементы аренды – сведения об объекте аренды (параграф 1 гл. 34 ГК) и купли-продажи – выкупная стоимость имущества, порядок, сроки и размеры выкупных платежей (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК). ФАС Волго-Вятского округа, Уральского округа (Постановления от 11.04.2011 № Ф01-907/11, 17.08.2010 № Ф09-6216/10-С3) считают, что если речь идет об аренде недвижимости, условие о размере выкупной цены является существенным, а его отсутствие ведет к признанию договора незаключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ форма договора аренды с правом выкупа должна быть аналогична форме договора купли-продажи такого имущества.

Статьи 550 и 560 ГК предусматривают специальные требования к форме договоров купли-продажи недвижимости и продажи предприятия соответственно. Продажа недвижимости оформляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К договору продажи предприятия помимо этого должны быть приложены документы, прописанные в п. 2 ст. 561 ГК: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Читать еще:  Договор с аптекой образец

Статья 421 ГК предусматривает свободу договора, поэтому стороны договора аренды вправе определить выкупную цену в любом размере, а также могут установить в договоре любой механизм оплаты выкупной цены.

Президиум ВАС РФ (Постановление от 18.05.2010 № 1729/10) часть внесенной выкупной цены признает неосновательным обогащением, подлежащим возврату. После уплаты предусмотренной договором выкупной цены арендованное имущество переходит в собственность арендатора (ст. 624 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество, которое является предметом договора аренды с правом выкупа, переходит к покупателю – арендатору с момента государственной регистрации перехода права, гласит п. 2 статьи 223 ГК, если иное не установлено законом; недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество у добросовестного приобретателя в случае, если он приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем добросовестный приобретатель не знал и не мог знать.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Относительно аренды с правом выкупа земельного участка и если арендодателем является публично-правовое образование, Пленум ВАС РФ (п.п. 7, 8 постановления от 17.11.2011 № 73) постановил, что у покупателя-арендатора в таких случаях сохраняется обязанность вносить арендную плату согласно ранее заключенному договору аренды вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на землю. Стороны не вправе установить в договоре иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, так как использование земли в РФ по общему правилу является платным, а до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок его покупатель земельный налог не уплачивает.

Приобретение в собственность арендованного имущества

Далее рассмотрим приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества.

В данном случае действует специальное правило, предусмотренное статьей 217 ГК: такое имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Сейчас порядок приватизации регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». ФАС Поволжского округа (постановление от 13.05.2005 № А72-6835/04-25/287) обращает внимание на то, что способы приватизации государственного и муниципального имущества, перечисленные в ст. 18–26 этого федерального закона, не предусматривают выкуп имущества, арендуемого у государства или у муниципального образования.

Особые условия предусмотрены для договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до даты вступления в силу Закона о приватизации, т. е. до 26.04.2002. Если такой договор предусматривает право арендатора выкупить имущество и в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, выкуп осуществляется в соответствии с условиями договора. Как гласит пп. 1 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации, в этом случае срок реализации арендатором своего права на выкуп государственного или муниципального имущества ограничен только сроком подачи заявления о выкупе, который установлен договором. Однако для этого договор должен указывать на конкретную цену выкупа – это условие обозначил Второй арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 25.08.2009 № 02АП-3588/2009.

Необходимо учитывать, что для осуществления арендатором права на выкуп имущества, арендованного до вступления в силу закона о приватизации, договор аренды с правом выкупа должен соответствовать законодательству о приватизации, которое действовало на момент его заключения. Судебная практика (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу № А45-8984/2010, ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2008 № А52-4400/2007, ФАС Центрального округа от 29.05.2001 № А35-2823/00-С13) показывает, что, если договор аренды государственного или муниципального имущества с правом выкупа был заключен без учета этих требований, в выкупе имущества арендатору будет отказано.

Приватизация недвижимого имущества

Приватизация недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, весьма популярный способ усиления положения на рынке среди арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства.

Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в п. 5 ст. 3 указывает, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Данное указание отсылает к Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон прописывает преимущественное право арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества при наличии определенных этим законом условий. Первоначально срок реализации такого преимущественного права был ограничен 1 июля 2010 г., но впоследствии он был продлен сначала до 1 июля 2013 г., а затем до 1 июля 2015 г. (федеральные законы от 02.07.2010 № 150-ФЗ и от 02.07.2013 № 144-ФЗ).

Закон № 159-ФЗ не распространяет преимущественное право выкупа на:

  1. отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
  2. отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;
  3. недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;
  4. недвижимое имущество, которое ограничено в обороте;
  5. государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 01.07.2013 опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 05.11.2009 № 134 разъясняет, что преимущественное право на приватизацию не распространяется также на:

  • земельные участки;
  • части здания или части нежилого помещения (например, торгового места), за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Субъекты малого и среднего предпринимательства должны выполнить следующие условия:

  1. арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (за исключением случая, когда имущество приобретается на основании ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ);
  2. отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) (ч. 2 ст. 3 Закона № 159-ФЗ);
  3. арендуемое имущество не включено в перечень, утвержденный на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ (ч. 4 ст. 3 Закона № 159-ФЗ), за исключением случаев, когда оно приобретается на основании ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Закон предписывает, чтобы арендатор, претендующий на реализацию преимущественного права, имел статус субъекта малого или среднего предпринимательства на момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 5 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). Критерии отнесения организаций и индивидуальных предпринимателей к субъектам малого и среднего предпринимательства определены в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Преимущественное право в соответствии со ст. 4 Закона № 159-ФЗ означает также, что арендатор должен быть уведомлен о предстоящей сделке, имущество может быть продано третьему лицу только в случае отказа арендатора от покупки или непредоставления ответа в указанный срок, в противном случае есть право на обращение в суд.

Согласие арендатора воспользоваться преимущественным правом обязует собственника заключить с ним договор купли-продажи в течение 30 дней со дня, когда арендатор получил предложение заключить договор или проект договора купли-продажи. Течение данного срока приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда, если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком.

Арендатор имеет возможность сам инициировать приватизацию, если отвечает всем условиям, установленным ст. 3 и ст. 1 Закона № 159-ФЗ, он может направить в уполномоченный орган заявление в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ. В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ инициировать приватизацию может субъект малого или среднего предпринимательства, у которого имущество находилось в аренде по состоянию на 01.09.2012 в течение пяти и более лет при условии, что в течение пяти и более лет до момента подачи заявления о выкупе имущество было включено в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства. В таком случае государственный или муниципальный орган, если выполнены все вышеуказанные условия, обязан провести подготовительную работу и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Арендатор не вправе инициировать приватизацию путем подачи заявления в следующих случаях:

  • если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения;
  • если арендуемое имущество необходимо муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствует требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.

Оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В последнем случае приобретаемая недвижимость находится в залоге у продавца до ее полной оплаты. Срок выплаты стоимости имущества в рассрочку устанавливается законами субъектов РФ, но не может составлять менее трех лет. Если законом субъекта РФ такой срок не установлен, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный трем годам (ч.ч.1, 5 ст. 5, ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Следует отметить, что Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого и среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества (п. 12 письма № 134).

Уступка преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Не имеют преимущественного права субъекты малого и среднего предпринимательства, указанные в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, и субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Выкуп арендованного имущества

Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Ст. 624 ГК РФ устанавливает: в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу указанного Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в: 1) сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения; 2) течение шести месяцев с даты вступления в силу указанного Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством:

— несения арендуемого государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;

— заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

В случае, если по истечении этих сроков или сроков, установленных договором, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

В случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу гл. IV ч. 1 ГК РФ с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения См.: Дроздов В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. — 1997. — № 9. — С. 33..

Отдельно законодательством оговаривается ситуация, когда условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды. Тогда его можно установить дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (ст. 609, ст. 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством) См.: Завидов Б.Д. Договор Аренды. Общие положения и отдельные особенности / Договорное право России. — 1998. — С. 185..

Читать еще:  Договор определения долей супругов в квартире

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Так, в п. 2 Информационного письма ВАС РФ См.: Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС. — 2002. — № 3., посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды .

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды формируется следующими способами.

Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше сносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с нулевой первоначальной стоимостью См.: Васильев Е.Н. Общие положения о договоре / Е.Н. Васильев / Комментарий к ГК РФ (Ч.2) под ред. Т.Е Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: НОРМА. — 2002. — С. 249..

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя. Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства.

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Источники:

http://base.garant.ru/17737578/62ca3c9a93aac147338fa0b3dccb5683/
http://okgru.com/press-centr/mneniya-ekspertov/id1079/
http://dogovor-blank.ru/%D1%88%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%BD/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0__%D0%BE%D0%B1%D0%BE%D1%80%D1%83%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D1%81_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D0%BC_%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B0_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80_%D0%BE%D1%81%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D0%B5%D1%82_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%B8_%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6%D0%B8
http://os1.ru/article/4425-sovety-yurista-dogovor-arendy-s-pravom-vykupa-pravovye-osnovy
http://m.vuzlit.ru/1231728/vykup_arendovannogo_imuschestva
http://www.klerk.ru/buh/articles/31835/

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector